現在はまさに｢住宅ブーム｣。一戸建てもマンションも、非常によく売れています。
この住宅ブームにはさまざまな要因がありますが、大きな追い風としてあげられるのが｢金利の先高感｣でしょう。金利が上がりそう、上がる前に購入しておかなければ損、といった風潮が追い風になっていると思います。

確かに住宅購入に金利が与える影響は大きいでしょう。低金利であるほうが月々の支払額が低く、買い時であるかのように思えます。

ひとつ、例をあげてみましょう。
3000万円の住宅ローンを、返済期間35年で借りるとします。例えば金利3％のときには月々11.5万円、総支払額では4850万円。これが4.5％になると月々14.2万、総支払額は5963万円にもなります。

金利による支払額の違い
金利	毎月返済額	総支払額
3％	11.5	4850
4.50％	14.2	5963
差額	2.7	1113
		単位：万円

月々にして2.7万円、総支払額では1113万円もの差。やはり、できるかぎり低金利のうちが買い時ということでしょうか。

しかしそれは、あくまでも一面だけを見た真理。実はもう一方では、全く逆のことが言えます。｢金利の上昇は、マイホーム価格を下げる方向に働く｣ということです。

それはなぜでしょうか。住宅の価格を決める方法に、その理由があります。
物件の供給者がマイホーム売り出し価格を決めるときは、｢この物件は、いくらなら売れるのか｣で決めるわけではありません。｢この物件を買う人は、月々いくらなら払えるか｣で決まるのです。想定購入者層が、その物件に月々10万円払えると予測したら、10万円から逆算して販売価格を設定するということです。

例えば頭金を1000万円出せて、月々11.5万円払える購入者を想定したとすると、その想定購入者は、金利3％のときなら4000万円の物件が買えることになります。

ところが金利が4.5％に上昇したらどうなるでしょう。月々11.5万円しか払えないその人は、借りられる住宅ローンが2430万円に減少し、頭金をあわせて3430万円の物件しか買えなくなります。つまり、そこまで価格を下げなければ売れなくなるのです。

｢低い金利のうちが買い時｣というのはあくまでも、会計学でいう｢フローの視点｣つまり、毎月のローンなどお金まわりの点から見た場合の一面的な真理。月々の支払いは、同じ物件価格なら低金利のほうが低くなるということです。

しかし一方で、住宅を購入するときには資産価格という｢ストックの視点｣も必要です。｢ストックの視点｣から見ると、金利が上昇すれば住宅価格は下がる傾向にある、ということです。

住宅の買い時は、あくまでも自分が決めるもの。低金利で支払いを低く買うか、金利が上昇して下がった住宅価格で買うか、どちらであっても、自分のライフスタイルで買いたいとき、心から買いたい物件が見つかったとき、が買い時なのです。