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いたずらに敷金を減らす必要はない?

賃貸契約における「原状回復」とは、一般的には「住み始めたときの状態に戻す」と解釈されています。よって退去時に住み始めたときとは違う箇所があると、戻ってくるはずの敷金からクリーニング料が引かれてしまいます。

たとえば壁紙の張り替えなどは高くつくため、借主は壁に画鋲やポスターなどの日焼けの痕がつかないよう頑張ることでしょう。しかし「それについては負担しなくてよい」とする考え方があります。それが示されているのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下ガイドライン)です。

ガイドラインは文字通りのガイドラインであり、全ての賃貸住宅に強制するものではありません。トラブルになったときの解決指針となるよう示されたものです。

ガイドラインには、「原状回復」とは住み始めたときの状態に戻すものではないと、明確に書かれています。原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しているのです。

つまりは日常生活を営むにあたって、当然生じる摩耗や変化については借主負担にあたらないということになります。ガイドラインに従って、借主負担にならないものとなるものをまとめました。

借主負担にならないもの

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自然摩耗

机やイス、重量のある家電などを置けば、当然のことながら床に痕がついてしまいます。これを防ぐことはできませんし、もし防ぎたいと思ったら、普通の生活ができなくなります。

ガイドラインに沿えば、借主が通常に使用するにあたって生じた自然摩耗は、借主負担にあたりません。家具の圧迫によって生じた床のへこみについては、負担しなくてもよいのです。

経年変化

大きな本棚や冷蔵庫、洗濯機など重いものは、一度置いたらなかなか移動させませんよね。対面に窓があり陽当たりがいい場合、家具まわりの壁紙だけが日焼けしてくることもあります。すると、退去時に家具を動かしたときには、壁紙の色が一部変わってしまうのです。

退去後にはもちろん壁紙の張り替えが必要ですが、借主は新品の壁紙代を全て負担するべきではないというのがガイドラインの考え方です。なぜなら、壁紙は誰かが住む/住まないに関係なく劣化していくものであるためであり、一部負担で構わないとしています。

借主負担になるもの

故意・過失による損耗

わかりきっていることですが、怒りに任せて窓ガラスを割ってしまったなど、故意に破損してしまったなら、借主負担で修繕費を払わなければなりません。

また、家具を置いたときのへこみについては負担しなくて構いませんが、家具移動の際に床に傷をつけたなら、過失ですよね。床が目立って傷ついてしまったら、借主負担での修繕となります。

善管注意義務違反による損耗

「善管注意義務違反」による破損も借主負担で修繕しなければなりません。「善管注意義務違反」とは、「善良な管理者としての注意義務違反」を意味し、住人として家を管理する立場にありながらそれを怠ったときに違反行為とみなされます。

たとえば、お風呂やトイレの水垢やカビを放置しそのまま退去した、クーラーの水漏れを放置して壁が傷んだなど、通常おこなうべき住宅の手入れを怠ったときは善管注意義務違反とみなされ、借主負担となります。

おわりに

「原状回復」はガイドラインに従えば、「生活の範囲内であれば、ある程度融通がきくものと考えていい」ということがおわかりいただけたでしょうか。定期的に部屋のメンテナンスをおこない、普通に日常生活を送れば、退去時に過度な負担を強いられることはないでしょう。

専門家からのアドバイス

借主が支払うべき退去時の現状回復費の見方は、借主が管理者として注意していれば避けられたか、避けられなかったかが判断の軸になります。
避けられたならそれは借主の責任なります。壁に穴をあけたり、床や扉を傷つけたりすることです。小さな子供が傷つけてしまうことはよくありますが、これも注意をしていれば避けられた部類に入るでしょう。
一方で、自然光による壁紙の日焼けは注意をしていても避けるのはなかなか難しいでしょう。遮光カーテンをすれば良いかもしれませんが、年中そうしているのは難しいからです。
この辺を軸として判断されてみてはいかがでしょうか。

引っ越しが決まったら、部屋の損耗や破損をチェックし、できるだけきれいに掃除をしてから退去しましょう。そのためにも普段の生活から気を付けておくことが大切です。


監修:

畑中 学(はたなか おさむ)

Profile
不動産コンサルタント・武蔵野不動産相談室株式会社 代表 1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。 「不動産の基本を学ぶ(かんき出版)」「不動産の落とし穴にハマるな(同)」「マンション・戸建 中古の選び方(日経ビジネス)」「お金持ち入門(実業之日本社 不動産編)」など著書は多数。