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住宅は資産。購入してから価格が下がると資産形成に問題が起きてしまう

家を買うということは、「住むところを手に入れる」ということに加えて「資産を手に入れる」という側面を持ち合わせています。

子どもが巣立ったあとに売却してローンを完済し、少し小さい家に住み替えるというような計画を立てる方も多いでしょう。そのときに売却価格が低い住宅だと、残りのローンをまかなうことができなくなってしまいます。

反対に、いい物件を見つけることができれば、購入金額と同等か、場合によっては少し高いぐらいの値段で売却可能な場合もあるわけです。そうすれば、住み替えの選択肢も広がります。

その分かれ目は、家を探す段階から始まっています。そのため「快適に住める家かどうか」はもちろんのこと、「高い資産価値を保てるかどうか」という観点も、家探しには必要なのです。

値下がりしにくい一戸建て物件を探す3つのポイント

売るときになって値下がりを悔やんでも後の祭りです。このような事態を回避するため、購入段階から資産価値に留意しておく必要があります。それには3つのポイントがありますので、押さえておきましょう。

「住宅の資産価値」を理解する

まずは、一般的に資産価値がどう判断されるのかを把握しておきましょう。住宅は土地と建物の組み合わせで成り立っているため、「土地の資産価値+建物の資産価値」の合計が資産価値ということになります。

土地の資産価値は、その場所の利便性や周辺環境によって差が出ます。その価格動向は景気や経済などの影響も受けますので長期的な予測は難しいですが、住んだ年月がその価値に影響するということはほとんどありません。

一方、建物の資産価値は、残念ながら居住年数が経てば経つほどその価値は下がってしまいます。きちんと手入れすれば何十年と問題なく生活することはできますが、設備の劣化や見た目の古さは完全には防ぎきれないので、資産価値に大きく影響します。

このことから、値下がり幅を抑えるためには「値下がりしづらい土地を選ぶ」「建物のメンテナンスを行う」ということがポイントとなってきます。

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「値下がりしにくい土地」を選ぶ

前述のとおり、年数が経つほど建物の価値は下がり、住宅全体の資産価値において土地が占めるウェイトは大きくなっていきます。加えて、土地の資産価値というのは、周辺環境の変化などによって値上がりすることもあるのです。

したがって、前述した2つのポイントのなかでも、土地の選び方がとりわけ重要です。基本的には、下記に注意を払ってください。

  • 駅の近くであること
  • 周辺の施設が充実していること
  • 人気のある土地であること

上記の条件を満たしている土地は、価値があまり下がらない傾向にあります。利便性が高い立地であれば、多くの人がそこに住みたいと思うでしょう。また、高級住宅街や「住みたいエリア」に選ばれるようなブランド力のある土地、買った人のステイタスになるような土地は、あまり値が落ちません。

見分け方の一例として、「中古物件があまり売りに出ないようなエリア」「賃貸料の高いエリア」などに注目してみましょう。

また、都市計画は土地の価格に大きく影響します。今後でいえば、2020年の東京五輪に向けて開発が進むエリアは値が上がっていくでしょう。

「第三者の調査」を受ける

住宅購入者は不動産のプロではありません。土地も建物も、住みやすいかどうかといった視点では確認できますが、構造上問題ないかどうか、資産価値の観点でどうかを正しく判断をするのは非常に困難です。

そこで、契約前にプロフェッショナルの第三者による診断を受けるという方法があります。専門家に同行してもらい、物件について総合的に診断をしてもらうのです。

こうした調査は、アメリカなどでは普及しており、日本でも徐々に活用が進んでいます。欠陥住宅などのリスクも防ぐことができます。

まとめ

いい物件、高く売れる物件は、売り手はなかなか値下げしません。あわてなくても売れるからです。人気エリアの物件が高額であることもうなずけます。第三者のサポートも活用しながら、これだと思える物件を見つけていきたいですね。

専門家からのアドバイス

値下がりしない一戸建ては、ほぼどのエリアにあるかで決まります。見方は主に次の3点です。
 1)人が集まるエリア
 2)供給より需要が多いエリア
 3)希少性のあるエリア

人が集まるエリアは当然ですね。首都圏が地方と比べて、なぜ不動産価格が高いのかを考えればよく分かると思います。ただ、その首都圏でも出ている物件数が需要より多いと、買ってもらうために必然的に価格は安くせざるを得なくなります。その逆が嬉しいですよね。また、希少性も重要です。なかなかないエリアだからこそ価格が分かりづらく、その流れで価格は高く、かつ落ちにくくなります。
たとえば、大型ショッピングセンターがすぐ近くにある一戸建てを売却した際に、買った時の価格よりも高く売れた事例があります。

この3点を不動産会社と一緒に検討をしていけば、値下がりしない一戸建てが見えてくるのではないでしょうか。

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監修:

畑中 学(はたなか おさむ)

Profile
不動産コンサルタント・武蔵野不動産相談室株式会社 代表 1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。 「不動産の基本を学ぶ(かんき出版)」「不動産の落とし穴にハマるな(同)」「マンション・戸建 中古の選び方(日経ビジネス)」「お金持ち入門(実業之日本社 不動産編)」など著書は多数。