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“素敵”なマンションを購入するには知識が必要

マンションの価格は、物件の立地や間取り、広さに設備といったさまざまな要素によって決まります。新築か中古かということも大きく影響しますし、中古であれば築年数によっても変わってきます。そうした、物件の良し悪しに関する要素にくわえて、そのときどきの市場動向や物件の話題性、イメージなどにも左右されるのです。

それを踏まえて、今度はマンションを売却することを考えてみましょう。マンションを資産として考えたとき、「資産価値が高いマンション」「資産価値が下がらないマンション」というのは、「購入時と同等の価格またはそれ以上の価格で売れる物件」ということになります。

売ろうと思ったときに市場環境がどうなっていて、そのことが売却価格にどのように影響するかというのは、なかなか予測が難しいことです。しかし、築年数をはじめとして経年による劣化が価格にどのように反映されるかはある程度予測できます。

くわえて、物件自体の条件や周辺環境に関する条件を理解したうえでしっかり検討すれば「資産価値が下がりにくい“素敵”なマンション」を購入することは可能なのです。

“素敵”なマンションの特徴

不動産専門の情報サービス会社である東京カンテイは、駅ごとに周辺マンションの資産価値を算出したランキング「マンションPBRランキング」を発表しています。「マンションPBR」とは、「分譲マンションを売却するとき、売却価格が新築分譲時の何倍になっているか」を示す指標です。

このランキング上位に挙がる駅は年によって異なりますが、2016年版の同社の分析によると、上位エリアに共通しているのは「居住上のニーズを満たしやすいこと」「資産性も兼ね備えていること」でした。

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さらに、マンションを選ぶときは立地がとても重要です。都市部へのアクセスがいいところや駅に近いところなどは人気で購入価格も上昇しやすいのはいわずもがなですが、近年では「駅直結であること」も非常な要素となっており、その希少性もあって資産価値を保ちやすいとされています。くわえて、差異化要因となるのが「隣接している施設」です。たとえば、大学や病院、商業施設など、「住環境への影響がそれほど大きくない施設」が人気のようです。そのほか、古くからの歴史をもつ邸宅地の物件も年々価値が高まる「ビンテージ物件」となることが多いとされています。

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“残念”なマンションの特徴

反対に、資産価値の大きな下落が考えられる“残念”なマンションの特徴をみていきましょう。共通する傾向にあるのは、「交通の便が悪いこと」「古さを感じさせる物件であること」です。物件自体の設備や、個人的な利便性がよくても、前述した条件を満たせなければ、資産価値面でみればほかの物件に負けてしまうことが多くなってしまいます。

また、前述の「マンションPBRランキング」で下位に入ったエリアについての同社の分析をみてみると、「郊外のエリアはどうしてもマンションPBRが下がりやすくなる傾向にある」「都市部へのアクセスが容易な駅周辺の物件は、新築分譲時に価格が高くなりがちなため、売却価格がそれほど低くなくてもマンションPBRとしては下がってしまう」ということでした。

おわりに

ここまでに述べたのは、主に資産価値の観点から考えた“素敵”なマンション、“残念”なマンションでした。しかし、そこで“残念”にあてはまったとしても、住宅としての条件が買う方にとって非常にいいと思えば、その方にとっては「お買い得」となります。一概に資産価値だけを重視して決める必要はないことも覚えておいてくださいね。

専門家からのアドバイス

私見ですが、資産価値が下がらないマンションにはいくつかの特徴があります。

1つ目は交通や買い物の利便性。記事中にもありましたが、大型商業施設沿いに建てられた中古マンションが、新築時の価格とほぼ同額で取引される実例を何度も経験しています。
2つ目は周辺の人口密度。人口密度が高いと供給より需要が多いことを指していますので、需給関係から価格は下がりづらくなります。
3つ目は希少性。他に探してもないマンションなら購入希望者が多く現れます。
最後はエリアの多様性。住むこと以外にもビジネスなど他の用途にも利用できるエリアや管理規約だと対象となる買手の数は多くなるでしょう。

なお、都心部ではこれらの条件がすべて揃うことも少なくないですが、郊外だと稀となります。これらを指標にマンションを探されてみてはいかがでしょうか?

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監修:

畑中 学(はたなか おさむ)

Profile
不動産コンサルタント・武蔵野不動産相談室株式会社 代表 1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。 「不動産の基本を学ぶ(かんき出版)」「不動産の落とし穴にハマるな(同)」「マンション・戸建 中古の選び方(日経ビジネス)」「お金持ち入門(実業之日本社 不動産編)」など著書は多数。