■土地は買いませんでしたが・・・

私の場合、「親父の土地に建てる」ということで、土地の売り買いを行った訳ではないのですが、土地を買うとはどういう事かと言うことを。

というのも、この親父の生家の土地、ちょっと面倒な状態になっていたのでした。その説明の前置きとして。
家を買う為に、業者を通さずに公売などで土地を入手されようという方もいらっしゃるかも知れませんし。

■地上げ屋じゃありませんが

実は、土地を買う仕事を４年間ほどやっていました。主に、持ち主との交渉担当で、後述する登記手続きなどは、別の人がやっていましたが、買収交渉をするには最低限の知識は必要で。
一番面倒なのが、買うように指示された区域の大半の土地を買ったのに、その中にポツポツと（持ち主が売る気になっても）買えない土地が残る事。最初に全部の土地の素性を調べて、買えない土地がありそうな時は、その区域を買ってくれって言ってきた担当者に説明して、その土地を買えない場合どうするか相談する必要があったのでした。（前任者は買える土地だけ買って「進捗率９５％」とか言っていたんですが、私は「０か１００か」と、買収にかかる前に判断していたので。）

■登記簿と公図

土地は法務局で「登記簿」と「公図」が一組になって管理されています。
登記簿には、土地の地番や所有者（所有者の変遷も）、土地の種類、借金の抵当などの設定などが書かれています。この登記簿の所有者が自分になれば、土地を手に入れたことになります。
登記簿自体の問題点としては、古い登記簿は字が潰れて読み取りが出来なかったりすることくらいです。

■登記簿の内容の問題（１）

登記簿の内容としてややこしいのは、所有者が実際の持ち主と違う場合など。どういう時にこういう事が起きるかというと、「相続したけど、面倒なので登記手続きしなかった」といった場合が主です。
　土地の価値が高い都市圏の宅地では、ちゃんと相続の登記をしてあることが多いのですが、過疎地の山間部では、「登記代が高く付く」と親戚間の口約束で済ませてあったりすることがあります。

■相続の例として

登記簿の所有者が亡くなっていた場合。

旧民法が適用された時代（まぁ、太平洋戦争直後までと思って下さい。）に亡くなった場合は、代襲相続と言って、長男が全てを相続していました。このケースは簡単で助かりました。
現民法では、遺言書があったり、相続人全員で遺産分割協議がされていなければ、法律で決められた持ち分割合で相続権を持つ者全員が、その土地の権利を持つことになります。配偶者と子供がいれば、配偶者に半分、子供が残りの半分を人数で割った割合でと言った具合です。
で、所有者が亡くなっている場合は、今度は戸籍を調べて誰が相続人になるかを調べます。その過程で「あ、買えない」という土地の見当がついてきます。なにしろ相続人全員から、契約書か遺産分割協議書かで、印鑑を貰う必要がありますから。

例えば、亡くなった所有者に、奥様以外の女性との間に認知した子供がいて、その子供の存在を親戚が誰も知らない場合。（これは、そういう子供がいることを親戚に言っただけで騒動になる訳で、気を遣います。）

例えば、兄弟４人で自分の相続割合が４分の１なのが不満で、所有者（親）が亡くなる前に、奥様や子供（亡くなった所有者から見ると嫁や孫）を所有者の養子にして、自分の家族全体としてみると相続割合を増やしている。（例えば、兄弟４人の所に、奥さんと子供１人を親の養子にすると、兄弟が６人になり、そのうち３人が自分の家族。４分の１のはずの相続が家族合計では２分の１に増える訳です。他の兄弟は、４分の１のはずの権利が６分の１にいつの間にか減っていると。これなんかは、絶対に騒動になるか、既になっているか・・・。）

例えば、登記簿に８人の共有地と登記されているが、その誰も住所が書いて無く所有者の特定が出来ない。（このケースでは、全員がどう見ても江戸時代の名前。集落の区長さんに「昔から今でも集落の共有地」と言われても、登記するにはこの８人の子孫を調べないといけない。登記簿も戸籍も同姓同名を見分ける為、住所と一組な訳ですが。）

もっと凄い例もあったのですが、とてもじゃないけど書けません（笑）。

■登記簿の問題（２）

もう一つは、抵当権が付いている場合。
これには、２つのケースがあります。返済が終わっている場合と終わっていない場合。

前者の場合は、返済が終わるとその旨の証明が発行され、本来は抵当権抹消の登記を借りた側（所有者）がしなければいけないのですが、特にほっといても実害はないのでそのままにしている例。これも、その証明書を持っている場合と紛失している場合があり、紛失している場合には金融機関に再発行して貰わなければなりません。

後者の場合がやっかいで、その土地の一部分を買う場合にはその残りの土地か、持ち主が他に土地を持っていれば、そちらに抵当権を設定して貰うように交渉する訳ですが、３つも４つも抵当権が付いていると、ひどくやっかいです。

というわけで、登記簿（と場合によっては所有者の戸籍）を見ると、その裏にある物が見えてきます。第三者として見れば面白いんですが、買おうとしている段階で自分も当事者な訳で困惑した物です。

■私の場合

祖父は前回書いたとおり代襲相続。親父は一人っ子なので相続の問題はなく、抵当権もない「きれいな」土地でした。（ちゃんと親父の名前に登記してありました。）
そう、問題は「登記簿」でなく、「公図」の方にあったのです。

というわけで、次回は公図の基礎知識。その次に、私のケースの説明を。（私のケースは、画に描かないと判りにくいんですが・・・。）