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質問カテゴリ繰上げ返済について

－複数の住宅ローン返済中の繰上げ返済について－
現在、公庫2100万円（10年まで2.8%,それ以降4.0%）、銀行1000万円（2年変動金利の2.8%）の分譲マンションの住宅ローンを返済中で、残り33年です。来年から1月に約１００万円を毎年５年間繰上げ返済する計画ですが、どちらから繰上げしていけばお得かご指導ください。

　複数の住宅ローンを返済中の場合の原理原則は「金利の高いもの、借入額が多いものを優先し、“期間短縮型”の繰上げ返済を行う」となります。

もし、銀行からの借り入れが全期間2.8%の固定金利であれば、この考え方に従い住宅金融公庫を優先的に繰り上げ返済するほうが良いでしょう。

しかし、2年後に金利を見直すという「固定金利選択型」や「変動金利型」を選択されている場合、現在のような低金利水準では今後の金利上昇リスク、即ち金利上昇による返済額の負担が大きくなることを考慮する必要があります。
このように、金利上昇リスクを抑えたい場合の原理原則は「金利上昇時に返済額がアップする住宅ローンを優先し、金利見直しまでに元本部分を減らす」ことです。

今回のご質問の内容では、住宅ローンの返済条件で一部不明な点がありますので具体的な計算はできませんが、損得だけでなく、金利が上昇した場合の具体的な返済額を算出し、年間の返済額の増加に対して家計が対応できるか十分検討してください。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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