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質問カテゴリ繰上げ返済について

－フラット３５と民間金融機関の住宅ローンのどちらを繰上げ返済したほうがいい？－
繰上げ返済に関する相談です。現在フラット３５と民間金融機関の住宅ローンの10年固定の組み合わせを返済中です。繰上げ返済のための資金は300万円あります。フラット３５のほうを優先的に繰上げ返済しようと思っていましたが、変動金利も上昇してきたので、どちらを繰上げ返済したほうがよいか迷っています。ちなみに、平成16年4月から返済をスタートしています。借入当初の内容は次のとおりです。フラット３５は2000万円、金利は3.2％民間金融機関の住宅ローンは1000万円、金利は10年2.3％（その後は完済まで0.4％優遇）いずれも返済期間は35年、元利均等返済、ボーナス返済なしです。

　繰上げ返済については一般論で絶対これが正しいというものはありません。借入金額や金利タイプによって違いがあるので、必ずシミュレーションを行って、教育費など住宅ローンの返済以外の家計の支出も考えながら選択することが重要です。
今回、シミュレーションの例を挙げますのでご参考にしてください。

１．現在の返済額の確認
フラット３５の返済額は毎月7.9万円、10年固定金利の住宅ローンは当初10年間毎月3.5万円となるので毎月の返済額は合計11.4万円。

２．10年固定1000万円の住宅ローンの新しい返済額の設定
10年後の金利を予想することはできないので、今回は見直し後の金利が3％、4％、5％、6％となったときの返済額を算出します。
3％のときの返済額は毎月3.8万円となるので、返済額の合計は毎月11.7万円
4％のときの返済額は毎月4.2万円となるので、返済額の合計は毎月12.1万円
5％のときの返済額は毎月4.6万円となるので、返済額の合計は毎月12.5万円

３．繰上げ返済の目的によって選択をする
繰上げ返済の目的には2つの目的があります。
目的１：返済負担を軽減する（返済期間を短縮するか、返済額を軽減するか）
目的２：変動金利や一定期間固定金利の場合であれば、金利上昇リスクを回避する
ご質問の場合10年固定金利の住宅ローンについて、将来上昇しても返済に困らなければ、返済負担を軽減するほうを選択して、フラット３５のほうを繰上げ返済するほうが良いでしょう。
将来金利が上昇して返済額が増える金利上昇リスクを回避するのであれば、10年固定金利の住宅ローンのほうを繰上げ返済するほうが良いでしょう。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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