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−“借り換え後の適用金利”と“実際の返済額”について−
住宅ローンの借り換えの相談です。子供が小学生の3人家族です。
現在、住宅金融公庫融資を金利3.1％（残りの返済金額は約2000万円、残りの返済期間は約20年）で返済中です。ただし来年は4.0%に切り替わります。民間金融機関でのキャンペーンで、3年固定金利1.5％（優遇金利全期間にわたり0.7％優遇）を勧められています。このまま安心な全期間固定金利でいく方がよいのか、キャンペーン金利を利用して借り替えた方がよいのか迷っています。民間金融期間の担当の方は、おそらく大丈夫だとおっしゃいますがほんとのところはどうでしょうか？ |
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借り換えをするかしないかを検討する場合は、必ず事前に“借り換え後の適用金利”や実際の返済額”について具体的にシミュレーションを行ってください。
ご質問のような短期固定金利や変動金利の場合などは完済まで適用金利が変わる可能性が高い金利タイプを選ぶときは、必ず金利が上昇した場合どのくらいの返済額になるか確認をすることは必須です。
今回、借り換えする金額を2000万円、借り換え後の返済期間を20年、元利金等返済、ボーナス返済なしとします。
金利の上昇幅 |
適用金利 |
毎月返済額 |
年間返済額合計 |
年間返済増加額
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| 0％ |
1.5% |
96,509円 |
約116万円 |
− |
| 1％ |
2.5％ |
105,980円 |
約128万円 |
約12万円 |
| 2％ |
3.5％ |
115,991円 |
約140万円 |
約24万円 |
| 3％ |
4.5% |
126,529円 |
約152万円 |
約36万円 |
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たしかに現在よりも金利上昇が1％以内であればキャンペーン金利を利用した借り換えはメリットがあると思います。
しかし、金利の上昇幅については誰にも予想はできません（ちなみに金利が現在のように実質ゼロになるなど誰も予想していませんでした）。たとえ金融機関の担当者が大丈夫といっても、金利が上昇して返済できなくなったときに困るのはあなた自身です（担当者は責任を取ってくれません）。担当者の意見は参考までに聞いて、最終的にはこのようなシミュレーションなどをもとにご自身で判断してください。なお、これからの子供の教育費などを考えると、現在の金利水準であれば、現状の全期間固定金利型が安心度は高いといえます。
しかし、来年から4％に変更になるのであれば、済まで適用金利が変更されない全期間固定金利に借り換えをする選択肢もあります。現在の適用金利と借り換え後の適用金利と0.5%以上あれば借り換えをするメリットが出てきます。20年固定金利（全期間固定金利）で3%位の住宅ローンがないか探してみるのもよいでしょう。その場合、借り換えには諸費用がかかるので、諸費用も考慮して借り換えをするメリットがあるか検討してください。
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注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。 |
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