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−“金利上昇リスクを回避する”ための借り換えについて−
住宅ローンの借り換え検討中です。全期間0.5%優遇金利で当初2年固定1.8％、当初固定金利が終了し見直しになるのは来年です。現在の住宅ローンは借入金額が3000万、返済期間は30年、元利均等返済、ボーナス返済なしです。借り換えるべきか、借り替えた場合金利の期間はどの位にするべきか、迷っています。 |
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借り換えは目的を明確にすることがまずは重要です。
ご相談のように、優遇金利を活用して金利を当初2〜3年固定金利を選択された方が、“金利上昇リスクを回避する”目的で長期固定金利または全期間固定金利に借り換えのする傾向が高まっています。
今回のご相談は、“金利上昇リスクを回避する”ための借り換えという前提で回答します。
金利がいつどのくらい上昇するか予想は不可能なので、買い替えをするときどのタイミングがよいかは回答することはできません。
そこで、具体的な検討方法について紹介しますので、参考にして最終判断をしてください。
まず、現在返済中の住宅ローンについて次のようなシミュレーションを行ってみます。
【 金利が上昇したときの返済額シミュレーション 】 |
| 現在の住宅ローン：金利は2年固定1.8％、返済額は毎月10.8万円（年間約130万円） |
金利上昇幅（%） |
適用金利（%） |
毎月返済額(万円) |
年間増加額(万円)
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| 0.5 |
2.3 |
11.5万円 |
約8万円 |
| 1.0 |
3.3 |
12.2万円 |
約16万円 |
| 1.5 |
3.8 |
12.8万円 |
約24万円 |
| 2.0 |
4.3 |
13.5万円 |
約32万円 |
| 2.5 |
4.8 |
14.1万円 |
約39万円 |
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来年の金利見直し時には0.5〜1.0％くらいの上昇はあるかもしれません。また、それ以降にもっと上昇することがあるかも知れません。
重要なのは、金利がどのくらい上昇するか予想することではなく、金利が上昇したときと仮定したときの具体的に返済額がどのくらい増加するか確認することです。
実際の金利上昇に対する負担感は、当初の借入金額や共働きかどうか、年収はどのくらいか、子供にかかる教育費ほどのくらいかなど、各家庭によって違ってきます。
“一般的にどうか”でなく、“ご自身の家庭ではどうか”という観点で考えましょう。
このような金利が上昇したときのシミュレーションの結果、“金利上昇リスクを回避したい”と思ったら、長期固定金利や全期間固定金利借り換えしたときの、具体的に返済額を計算して考えてみましょう。
“金利上昇リスクを回避”が目的なので、まずは全期間固定金利がお勧めです。ご相談の場合、3.2％の全期間固定金利の住宅ローンに借り替えると、返済額は約12.8万円となります。全期間固定金利だと返済額が多くなるので、金利が低い10〜20年の長期固定金利のほうを選ぶ場合は、次の点を確認してください。
・繰上返済によって、長期固定金利適用中に完済できる可能性が高い
・または、長期固定適用期間中に子供の教育費がなくなり資金的に余裕がある
なお、申し込みをして審査が行われ借り換えが完了するのに1ヶ月くらいかかります。民間金融機関の住宅ローンの金利は申込時実行時金利になるので、申込をして翌月に借り換えが行われる場合、適用金利が変わる可能性があるのでご注意ください。また、全額返済の繰上返済手数料や新しい住宅ローンの借入諸費用も発生するので事前に金融機関に確認しておきましょう。 |
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注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。 |
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