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質問カテゴリ借り換えについて

－住宅ローンの金利が高い。諸費用を払っても借り換えするべき？－
借り換えについての相談です。現在返済中の住宅ローンは次のとおりです。
借入金：3000万円　返済期間：35年　返済方法：元利均等返済、ボーナス返済なし
金利：全期間固定金利4.2％（当初10年間は4.05％）　毎月返済額：13.6万円
残高：2400万円　残りの返済期間：23年間
金利が高いので銀行に相談したところ、借り換え後の金利は10年固定2.5%の提案がありました。ただし、借り換えの諸費用が約100万円かかるということです。
諸費用を払っても借り換えすべきでしょうか。

　借り換えについては次のいずれか残高1000万円以上、現在返済中の金利と借り換え後の金利差が1％、残存期間10年以上は必ず借り換えしたほうがよいといわれています。
また、残高500万円以上、金利差0.5％以上、残りの返済期間が5年以上でも、借り換えの効果があるケースもあります。
必ず借り換えのシミュレーションを行って、諸費用も考慮した場合、毎月返済額がどのくらい減るかなどどのような効果があるか具体的に確認することが重要です。

ここでご相談のケースの場合はどのような効果があるか具体的にシミュレーションしてみましょう。
借り換え後の金利については、はじめは全期間固定金利で検討します。最終的に変動金利や一定期間固定金利を選択してもよいのですが、その場合金利上昇による返済額増加リスクが発生するので、金利が上昇しても返済額が変わらない全期間固定金利でまずは検討する必要があります。
今回は借り換え後の金利を全期間固定金利（23年固定金利）で3.2％とします。このとき毎月の返済額が12.3万円となり、毎月1.3万円（年間で15.6万円）軽減できます。
また、借り換えしない場合の総支払利息は約2680万円ですが、借り換えをすると約2119万円となります。借り換えによる諸費用100万円を考慮しても、借り換えをしたほうが総支払利息も軽減できます。
よって、諸経費を考慮しても、毎月返済額も総支払利息も軽減されるので、ご相談の場合は必ず借り換えを行いましょう。
借り換え後の金利についてですが、全期間固定金利より銀行から提案があった10年固定のほうが金利が低いので、提案どおり10年固定2.5％を選択しても構いません。
ただし、10年後の金利の見直しのときに金利が上昇している場合、どのくらいの返済額になるか具体的に必ず確認しておきましょう。
当初10年間の毎月返済額：11.4万円
10年後の金利が2.5％から4％になった場合：12.5万円（1.1万円増加）
10年後の金利が2.5％から5％になった場合：13.3万円（1.9万円増加）
10年後の金利の予想は不可能ですが、例えば子供が10年後に高校生であれば大学受験などで教育費の支出が大きくなり、家計の支出が大きくなる可能性があるので注意しておきましょう。

なお、借り換えの諸費用も含めて借り換えができる金融機関もあります。ご質問の場合であれば現在の残高と諸費用の合計額2500万円を借り換え時に借りることも可能な場合もあります。その場合は毎月の返済額が12.8万円となり、諸費用を借りない場合と比較して毎月5千円返済額が多くなります。返済額は多くなりますが、どうしても諸費用を用意できない場合は、借り入れる選択肢もあります。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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