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質問カテゴリ住宅ローンの組み方・選び方

－住宅ローンの融資審査項目について－
住宅ローンの借り換えを申し込みましたが断られてしまいました。
収入、勤続年数、健康面での問題はありません。銀行に尋ねても理由を教えてくれませんでした。どうしたらいいのか、わからなくて困っています。

　国土交通省が発表した「2004年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果」によると、「融資審査を行う際に考慮する項目」について次のような結果が出ています。

【融資審査を行う際に考慮する項目】

順位	審査項目	回答率
1位	完済時年齢	98.3%
2位	借入時年齢	98.2%
3位	返済負担率	98.0%
4位	勤務年数	93.9%
5位	年収	93.6%
6位	担保評価	92.8%
7位	他の債務状況	80.0%
8位	申込人との取引状況	65.3%
9位	金融機関の営業エリア	60.2%
10位	健康状態	57.0%

（2006年4月現在）

今回は「担保評価」が借り換えをする金額に満たなかった（通称"担保評価割れ"）の可能性があるのではないでしょうか。
　通常、"住宅ローンの借り換え"の際、「ご本人の年齢」、「返済負担率」、「他の債券状況」などに問題なければ、"担保評価われ"が最大の問題になってきます。
　各金融機関や保証会社は不動産鑑定士などの評価により、物件の現在の担保評価額を算出し、担保評価額に一定の割合（通常80%）を掛けた金額を借入額の上限としています。よって、現在の自宅の担保評価が購入当時より大きく下がり、住宅ローンの残高よりも少ない場合は審査が通らない場合が多々あります。
　一方、一部の金融機関では住宅ローンの借り換えを積極的に行っていることがあり、担保評価額の最大300%を借入額の上限とするところもあります。
　住宅ローンの借り換えに積極的な最寄りの金融機関を探して、もう一度お申し込みをされてみてはどうでしょうか。

【都市銀行の場合】

金融機関	借入額の上限
UFJ銀行	担保評価の最大300%
三井住友銀行	担保評価の最大300%
りそな銀行	担保評価の最大300% または（担保評価＋2500万円）のいずれか低いほう

（2006年4月現在）

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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