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質問カテゴリ住宅ローンの組み方・選び方

－親族間での住宅ローンについて－
現在のマイホームを子供に売却して、新しいマイホームの購入を予定しています。しかし、子供が住宅ローンを申し込んだところ、金融機関から親子など親族間の売買の際は住宅ローンを組むことができないといわれました。何かよい方法はありますか。

　親子や夫婦など親族間での住宅ローンは多くの金融機関で申し込みの段階において、返済能力や担保評価などの問題でなく、資金使途の問題として断るケースが多く見受けられます。これは借り入れ時の年齢や完済時の年齢と同様に住宅ローンのルールとして金融機関ごとに定めている事項なので、年収が多く返済能力に問題がなくても申し込みができないことになっています。
ただし、金融機関によっては不動産仲介業者による売買契約書など通常の契約と同様の書類があれば、通常の住宅ローンと同じように親子間などの売買にも対応しているところが実際にあるので、ほかの金融機関にも出来るだけ多くあたってみてはどうでしょうか。

尚、親子間売買のときの価格は通常の取引価額（時価）に相当する金額にする必要があります。その金額よりも低い場合は差額分が贈与税の対象となります。

	親子間の売買	親子間の贈与
価　額	通常の取引価格(時価)	土地：路線価、固定資産税評価額×倍率建物：固定資産税評価額

もし、金融機関が見つからない場合は、通常、子供に賃貸するか、贈与するかいずれかの選択が考えられます。

賃貸する場合は、子供が親に支払い家賃については親の不動産所得となるので、毎年確定申告する必要があります。
贈与する場合は、基礎控除額の110万円を超えると贈与税が発生しますが、一定の条件を満たせば「相続時清算課税制度」を活用すると2500万円までは非課税で贈与が可能となります。ただし、将来相続税が発生した場合、「相続時清算課税制度」を活用した財産も相続財産として加算され、親の資産内容によっては相続税が発生する可能性もあります。
　尚、売買の場合は通常の取引額ですが、贈与の場合は、土地は路線価または固定資産税評価額×倍率、建物は固定資産税評価額となります。

「相続時清算課税制度」の概要
・贈与者が65歳以上の親、受贈者が20歳以上の子である
・贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限を設けない
・ 2,500万円までの贈与は無税（超えた場合は税率一律20%）とし、相続時に精算する

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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