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−マイホームを買い換えた時も引き続きローン控除は受けられる？−
現在マイホームの買い替えを計画中です。現在、住宅金融公庫から借りているローンの残債が400万ほどあります。買い替えローンを借りなければいけないのですが、買い替えローンを借りたときにも引き続きローン控除は受けられるのでしょうか。
またマイホームの買い替えを行ったときに受けられる税制上の特例がその他にあれば教えてください。 |
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買い替えをして、住宅ローン控除を受けるためにまず確認する必要がある条件は次の内容です。 “居住開始年の前々年から翌々年までの間、これまで所有していたマイホームを売却したとき､3000万円特別控除などを受けていないこと“
主な特例
・3000万円特別控除
売却による譲渡益が発生した場合に、譲渡所得から3000万円までを控除できる制度です。つまり譲渡益3000万円までは非課税となる制度。
・買い替え特例
所有期間が10年を超えたマイホームを売却して、新しいマイホームを購入する場合、譲渡益が発生しても、課税が繰り延べられる制度。
この条件も含めて、新しいマイホームや住宅ローンが条件を満たして、かつ新規に住宅ローン控除の手続きを行なえば買い替えローンでも新しいマイホームの購入分の借入金について住宅ローン減税を受けることは可能です。
住宅ローン控除以外の税制上の特例は、マイホームを売却したときに、譲渡所得額がプラスかマイナスか、すなわち譲渡益が出るかどうかによって変わってきます
ちなみに譲渡所得額は次のように計算されます。
| 譲渡所得額＝譲渡価格−（取得費＋譲渡費用） |
譲渡価格： |
マイホーム売却代金、購入手数料など |
取得費： |
マイホーム購入価格、購入手数料など
ただし、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算 |
譲渡費用： |
土地や建物を売るために支出した仲介手数料などの費用 |
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譲渡所得額がプラスになると譲渡益が出るので、マイホームの場合は3000万円特別控除などの特例を選択します。
このような特例を選択すると住宅ローン控除を受けることは出来なくなります。
一方、譲渡所得額がマイナスになると譲渡損がでます。この場合条件を満たせば“特定居住用財産（マイホーム）の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例” （平成18年12月末まで）を選択することができます。また、この制度は住宅ローン控除と併用が可能となっています。
最長4年間、所得税だけでなく住民税からも譲渡損の分を控除できる制度です。
マイホームを売却したときの特例を受ける場合は、条件の確認や税金の計算など難しい面が多いので、税務署や専門の税理士に相談することをお勧めします。 |
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注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。 |
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