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質問カテゴリ住宅ローン控除について

－居住期間が3年に満たない買い換えは新たなローン控除やその他減税は受けられない？－
平成17年10月に購入したマンションで住宅ローン控除を受けていますが、平成19年1月に買い替え予定です。転勤などの理由以外で居住期間が3年に満たない買い替えは新たな住宅ローン控除や売却損による所得税・住民税の減税が受けられないのでしょうか？

　ご質問のように、マイホームを売却して損出が出た場合、その損出を所得税および住民税の所得金額から最長4年間控除できる特例（「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれています）があります。
この特例は、平成18年12月31日までの制度でしたが、平成21年12月31日まで今後3年間延長されることになりました。なお、この特例は住宅ローン減税との併用の可能となっています。

まず、マイホームを売却した場合の譲渡所得の計算方法は次のとおりです。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
収入金額はマイホームの売却金額、取得費はマイホームの購入代金、建築代金、購入手数料など（建物は経年劣化により減価されると考え、取得価格から償却費を差し引きます）、譲渡費用はマイホームの売却のときに出費した費用で、仲介手数料、売買契約書の印紙代、登記に関する手数料などがあります。
この計算式で譲渡所得を計算したときに、赤字になればこの特例を活用するできるわけです。

　ただし、この特例を受けるためには、次のような主に次のような条件を満たす必要があります。

・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること
・マイホーム用の土地・建物であること
・配偶者や親族への売却は対象外となる
・買い替え後の物件の床面積は50平方メートル以上であること
・売却した年の翌年の年末までに新しいマイホームを取得すること
・新しいマイホームを取得した年の翌年の年末までに入居すること
・新しいマイホームを取得した年の翌年の年末に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること
・所得金額が3000万円未満の年だけ繰越控除の適用がある

よってご質問の場合ですが、譲渡損失の特例の期間は延長されたのですが、所有期間が5年超という条件を満たさないので対象外となります。
しかし、住宅ローン減税については、譲渡損失の有無にかかわらず、住宅ローンの適用条件を満たせば所得税から減税されます。
ただし、平成19年中に新しいマイホームに入居となるので、もう1度住宅ローン減税の手続きが必要となり、控除金額も平成19年入居時のルールが適用されることになります。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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