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質問カテゴリ住宅ローンの組み方・選び方

－家計にあった返済計画について－
夫32歳、妻30歳、子供2人（2歳、0歳）です。税込み年収約600万円です。3000万円の新築マンションの購入を考えています。現在の総預金額が約500万円です。今現在で頭金、毎月の返済額をどのくらいにしたらいいか、ボーナス返済はどのくらいにしたら良いでしょうか？

　子供が2人いる場合、これからの教育資金のことを考えると、現在のような低金利（最長35年返済で住宅ローンの金利が2%台後半）であれば、全期間固定金利（完済まで金利が一定）または10年以上の長期固定金利の住宅ローンを選択して、完済まで返済額を一定にしたほうが安心度は高まります。

なお、預金が500万円ありますが、預金がゼロではなにかあったときに心配だと思うので、100万円は生活予備資金として引き続き貯金して、マイホーム購入資金は頭金と諸費用（売買契約、住宅ローン、引越し費用など）の合計で400万円としておくのが良いでしょう。

全期間固定金利の住宅ローンは「フラット35」や一部の民間金融機関で取り扱っています。「フラット35」の場合、住宅ローンの保証料が必要ないので、諸費用の目安は約80万円になりますが、物件価格の8割までしか借りることができないので、物件価格の2割である600万円は自己資金で準備が必要です。
ただし、マイホーム購入資金は400万円で諸費用を約80万円とすると、頭金は320万円となり270万円不足することになるので、親からの生前贈与（相続時清算課税制度）などを活用して不足分を埋める必要があります。

民間金融機関の場合は、「フラット35」のように借入額は物件価格の8割までという制約はなく、住宅ローンの申込者の返済能力（年収や他の借入状況など）をもとに各金融機関ごとの基準で審査をおこなって借入できる金額が決まります。
民間金融機関の場合、住宅ローンの保証料がかかるので、諸費用の目安は物件価格の5%となります。よって頭金は400万円－（3000万円×5%）＝250万円となり、住宅ローンは3000万円－250万円＝2750万円　必要となります。
住宅ローン2750万円を全期間固定金利2.9%、35年返済（元利金等返済）、ボーナス返済なしとすると、毎回返済額は約10.4万円となります。

ボーナス返済の割合は勤務先のボーナス制度によりますが、ボーナスは貯金しボーナス返済なしで返済を考えてみたらどうでしょうか。もし、ボーナス返済をするとしてもその他の家計の支出も考えて借入金額の2割までを目安としてみましょう。
ご質問の場合、借入金額2750万円のうち2割となる550万円をボーナス返済とすると、毎回返済額約8.3万円、ボーナス月返済約20.8万円となります。　

重要なことは、(1)自己資金のうち頭金だけでなく諸費用や残す預金も考えておくこと、(2)家計にあった返済計画を考えたうえでそれにあった住宅ローンを選ぶことです。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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