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質問カテゴリ住宅ローンの組み方・選び方

－住宅ローンの返済期間と総返済額について－
住宅ローンを借入するとき、返済期間は長くして繰上返済をしたほうが良いのか、またははじめから返済期間を短くしたほうが良いのか教えてください。

　借入金額を3000万円、金利は全期間固定金利3%、元利金等返済（ボーナス返済）として具体例をみながら検討していきます。

返済期間が20年の場合、毎回の返済額は166,379円、総返済額は約3990万円
返済期間が35年の場合、毎回の返済額は115,455円、総返済額は約4846万円

総返済額をみると、返済額が短いほうが良いのは明らかですが次の2点について注意が必要です。

まず、1点目は住宅ローンの審査上、返済期間が長いほうが審査に通りやすくなります。それは、審査項目の中に返済負担率（＝年間返済額÷年収）があり、返済期間が長ければ長いほど返済負担率が低くなるからです。

年収が500万円の場合、返済期間20年のときの返済負担率は166,379円×12ヶ月÷500万円＝39.93%、返済期間35年のときの返済負担率は115,455円×12ヶ月÷500万円＝27.71%となります。　

審査基準で年収が500万円のときの返済負担率が35%以下と定められている金融機関の場合、返済期間を20年とすると審査は通らず、返済期間を35年とすると審査が通る可能性が高まります。

もう１点は、住宅ローンは返済期間を繰上返済によって短くすることはできますが、収入が減ったり、教育費等の支出が多くなって返済が苦しくなったとき、返済期間を延ばして返済額を減らすことは原則できません。

以上のことを考えると、返済期間は短いに越したことはありませんが、多少余裕を持った返済期間を選択し、住宅ローン以外の支出もみながら、繰り上げ返済をほうがよいと言えるでしょう。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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