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質問カテゴリ住宅ローンの組み方・選び方

－手付金を払ったが、資金計画が厳しい。キャンセルするべき？－
4000万の住宅購入予定です。来年3月入居予定で手付金100万をすでに払っています。子供4才と2才、年収700万、頭金なしで購入価格のすべてを住宅ローンの借入で支払う予定です。諸経費分は自己資金で支払い可能ですが、貯蓄はわずかになります。ローンは2000万ずつでフラット35と変動金利か優遇固定金利のミックス型で考えています。　しかし最近、資金計画上厳しいのではないかと不安になっています。手付金を放棄しキャンセルすることも含め考えています。専門家の目からアドバイスをいただきたいと思っています。

　理想の資金計画は頭金が物件価格の20％（少なくても10％）、諸費用は物件価格の5～10％の準備が必要です。

即ち物件価格の25～30％（少なくても15～20％）は自己資金の準備が必要といわれています。よって、ご相談の場合、物件価格が4000万円であれば、1000～1200万円、少なくとも600万円の自己資金は必要なところです。

また、貯蓄は最低でも数百万円残しておきたいところです。
しかし、今後は地価や建築費、金利の上昇の可能性が高いことも考えておく必要があります。

そこで、ご相談のように自己資金不足により物件価格と住宅ローンがほぼ同額で今後教育費がかかる場合の現実的な対処方法について挙げるので参考にしてください。

対処方法1：今回の購入を諦めて物件価格の30％（最低でも15％）貯蓄してから購入

毎年120万円貯蓄できたとしても、物件価格が4000万円であれば、最低でも5年間後の購入となり、計画的な貯蓄が必須となります。なお、今後は物件価格や金利が今よりも上昇している可能性があることを知っておく必要があるでしょう。

対処方法2：購入する物件価格を下げる

物件価格や金利は底を打って上昇局面にあります。その結果、数年前のような条件での購入はとても難しくなっています。
よって、購入する物件の環境や間取りは当初の予定通りではないかもしれませんが、もう1度物件価格を下げて物件を探す選択肢もあります。

対処方法3：親からの援助金を検討する

親に相談しにくいかもしれませんが、110万円以上の贈与税がかかるところ、相続時精算課税制度の住宅取得時特例を活用すると、平成19年12月31日までは、親の年齢に関係なく、最高で3500万円までは親からの贈与は贈与税が非課税となります。
例えば、夫と妻の親からそれぞれ300万円ずつ贈与があったとすると、自己資金を600万円増やすことができるので、当然返済負担を減らすことができます。

対処方法4：現在のままの資金計画で購入する

まず、貯蓄をする習慣ができていないことが大きな問題です。購入した場合は、家計の支出の管理をしっかり行って貯蓄をする習慣をつけることがとても重要です。住宅ローンの金利はミックス型なので金利が上昇して返済額が増えても返済できるか十分に検討してください。子供が手離れしてきたら、妻はパートなどで収入を得るとように計画しておくと返済負担が軽減されます。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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