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質問カテゴリ登記・贈与・相続・課税について

－夫婦共有名義のマイホーム、名義比率を変更するには？－
夫婦共有名義のマイホームで、妻の預金から夫名義の住宅ローンの一部を支払い名義の比率を変更したいと考えています。どの様な手続きをしたら良いのでしょうか。

　ご質問のように自宅（土地・建物）の所有権の名義の比率（持分割合）の変更を行うとしたら、主に“売買”または“贈与”のいずれかの選択になります。

“売買”の場合
売主が夫、買主が妻の売買が必要になり、売買価格は時価での売買で行わなければなりません。もし、時価未満の価格で売買したときは時価との差額分が贈与税の対象となります。また、売主の夫に譲渡益が発生すると課税対象となります。

“贈与”の場合
妻に名義変更した分の課税評価額に対し贈与税が発生します。

“負担付贈与”の場合
“負担付贈与”とは、夫の財産を妻に贈与をするとともに、住宅ローンの残債も一緒に負担させることをいいます。“負担付贈与では、その贈与のときにおけるマイホームの時価に相当する金額から、負担することとなる住宅ローン額を差し引いた金額に贈与税率を掛けて計算します。夫はその負担させた債務の金額でその財産を売ったことになりますから、譲渡益が発生すると課税対象となります。

いずれの方法も、不動産取得税や登録免許税、登記費用などの諸費用が発生します。

所有権の移転と税金の問題のほかに、金融機関が設定している抵当権の問題もあります。抵当権を設定している物件の内容に変化が生じるので、住宅ローンを借りている金融機関への相談も必要になってきます。

もし、所有権の比率の変更を急ぐ必要がなければ、「贈与税の配偶者控除制度」の検討もしてください。この制度は正式に結婚してから20年以上経過する必要がありますが、夫婦間でマイホーム又はマイホームを購入するための金銭の贈与を受けた場合には、申告手続きを行うことにより2000万円の特別控除と基礎控除110万円の合計2110万円までは贈与税がかかりません。

当面は、妻名義の預金を生活費に使い、夫の収入を住宅ローンの繰上返済に充当して早く住宅ローンの返済を完了し、条件がそろった時点で「贈与税の配偶者控除」を活用して所有権の割合を見直されたらどうでしょうか。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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