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質問カテゴリ住宅ローン控除について

－家賃収入よりもローンの支払いのほうが大きい。減税対象になる？－
大阪から東京に転勤のため、所有していたマンション（ローンの残はあと２０年）を他人に賃貸しております。そこで賃貸における家賃収入よりローンの支払いの方が上回り、実質は損をしています。このような場合、何らかの減税の対象にならないのでしょうか？

　ご相談の場合、例え赤字が出ようと、給与所得以外に不動産所得が発生するので、必ず確定申告をする必要があります。ちなみに不動産所得とは、地代や家賃収入による所得が対象となります。不動産所得の所得金額は次のように計算されます。

総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額

必要経費に計上できる費用は、賃貸の期間中の借入金支払利息（返済額ではありません）、減価償却費、租税公課（固定資産税など）、修繕費、管理委託費、事務費などが対象となります。ただし、借入金支払利息は土地取得のための借入金利息分は必要経費に計上できないというルールがあるので注意が必要です。

以上のような税務上のルールで不動産所得の金額を計算した場合、不動産所得の金額が赤字になると、住宅ローンのような減税制度ではありませんが、その赤字分を他の所得、すなわちご質問の場合は、給与所得から差し引くことができます。このことは「損益通算」と呼ばれており、不動産所得以外に、事業・譲渡・山林所得の赤字分は他の所得から差し引くことが可能です。

借入金支払利息のうち、土地取得のための借入金利息分は必要経費に計上できないというルールについて、もう少し解説します。
土地を購入して建物を建てた場合は土地購入や建物建築費のための借入金がそれぞれいくらかをすぐに特定できると思います。ただし、分譲マンションなどは土地と建物が一緒になっているので、土地購入分の借入金がいくらかわかりにくいと思います。

その場合は、契約書で物件価格の土地と建物の内訳を確認してみましょう。もし、表記がなかったら、販売会社に確認することをお勧めします。契約書に契約書に消費税の表記があったら、消費税がかかるのは建物だけなので、建物価格＝消費税÷1.05　と計算できます。ここで事例として、物件購入のための借入金支払利息が年間50万円、建物分価格2000万円、土地分価格500万円とすると、経費計上できるのは50万円ではなく、建物分の借入金支払利息　50万円×2000万円÷2500万円＝40万円　となります。

そのほかの経費として減価償却の計算もあるのですが専門的な知識が必要となるので、初年度の確定申告は、税務署や税理士に相談して行うことをお勧めします。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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