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質問カテゴリ住宅ローンの組み方・選び方

－ローン返済中に家を売却。銀行に全額すぐに返さなければいけない？－
中古住宅を2年前に購入し、現在銀行で借りたローンを返済中です。事情があり売却を考えていますが、売却で得た収入はたとえ返済額に満たないとしてもその場で全額銀行にすぐ返さなければいけませんか？　引っ越し費用やアパートの敷金等に回すことはいけないのでしょうか？

　住宅ローンを借りた場合、購入した住宅には、その土地と建物に必ず担保設定がされています。実際に、購入する住宅に担保設定が完了しないと住宅ローンの借入金は口座に振り込まれることはありません。
借入金への担保設定は“根抵当権”と“抵当権”の2種類があります。“抵当権”は事業用の借入金をするときに用いられる担保設定で、借入金の残高に関係なく決まった金額（極度額）を設定します。一方、“抵当権”は借入金の残高が減ると担保設定されている金額も同じように減少し、借入金がなくなると消滅する担保設定です。

住宅ローンの担保設定は、“根抵当権”でなく“抵当権”で行われます。ちなみに、担保設定については、土地と建物の登記簿の乙区に内容が掲載されているので、法務局で登記簿を入手することなどで確認することができます。
住宅ローンの借入金がなくなると法律上は“抵当権”はなくなりますが、登記簿上は、金融機関が住宅ローンを完済したときに発行する「抵当権解除証書」などの必要書類をそろえて、法務局で抵当権の抹消手続きを行わないと抵当権が記載されたままになります。

ご質問の場合、“抵当権”がついたままの物件を売却することは、通常の不動産取引では考えられないので、物件の売却資金などで住宅ローンを完済し、抵当権の抹消を行わないと売買契約が成立しないと考えられます。よって、住宅ローンの完済を優先する必要があります。具体的には、仲介を依頼している不動産会社に確認して取引を行ってください。
　
また、不動産の売買には譲渡所得の対象となります。譲渡益が出ると課税対象となり、譲渡損が出ると所得税が減額される場合もあります。この点についても、事前に税理士か税務署に相談することをお勧めします。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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