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質問カテゴリ住宅ローンの組み方・選び方

－中古の場合住宅ローンの返済期間が短くなるってホント？－
中古一戸建てを購入したいと考えていますが、「中古の場合住宅ローンの返済期間が短くなり、新築を建てるより月々の返済額が大きくなる可能性があるかも」と知り合いから聞きました。夫の年収は200万円台、私の年収を合算しても350万ぐらいなので土地購入＋新築は無理だろうとのことで中古を検討していましたが、返済期間が短くなるとすれば、逆に月々の負担が大きくなるかもしれないとの情報に驚いています。中古ではローンの返済期間が長く設定できないというのは本当ですか？

　住宅ローンの審査基準は、金融機関や信用保証会社によって違いがあり、いろいろな審査項目をもとに総合的に判断しています。ただし、その審査基準は公表されていないので、最終的には金融機関に個別に相談したり、実際に審査申し込みをしてみないとわからないというのが実体です。

国土交通省が平成19年6月に発表した「平成18年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」（国内銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、JA、生損保、ノンバンクなど回答数1482）で、審査項目（融資を行う際に考慮する項目）に関する上位7項目は次のとおりです。

完済時年齢	99.4%
借入時年齢	98.0%
返済負担率	97.7%
勤続年数	96.6%
年収	96.1%
担保評価	93.2%
カードローン等の他の債務の状況や返済履歴	83.4%

この結果をみると、ご質問のように購入する物件の担保評価は重要な審査項目のひとつになっています。では、担保評価はどのように行われているのでしょうか？
担保評価についても、審査項目と同様に公表されていませんが、基本的には住宅ローンの返済が滞ったときに、その時点の住宅ローン残高以上で売却できるかどうかという考え方で評価を行っています。よって、違法建築の有無や物件構造、築年数、物件価格の相場などをもとに担保価格を独自に算出し、その担保価格に一定割合の掛目をかけて担保評価を行っているといわれています。

ただし、住宅ローンの場合は、担保評価と同時に個人の返済能力も審査しているのも事実です。ご質問のように、中古物件の場合、物件の築年数により返済期間が短くなる可能性は否定できませんが、現在の年齢、年収、借入金額などをもとに、各金融機関がどのように審査し、担保評価を行うかは違いがあるので、借入をする候補先の金融機関に事前相談をすることをお勧めします。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。

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