住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 繰上げ返済について
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相談 −繰上げ返済。こまめに返済orまとめて返済、どっちがいい?−
繰り上げ返済に関する相談です。
現在借入金額2000万円、返済期間35年、金利2.90%(25年固定金利)、返済方法はボーナス返済なしの住宅ローンを借りる予定です。1年ごとに100万円ずつ繰り上げ返済した場合と、4年後にまとめて400万円繰り上げ返済するのとでは、どちらのほうが利息負担は少ないのでしょうか。ちなみに繰り上げ返済の手数料は1回21,000円です。
 
FP答え   実際には、繰り上げ返済をする前に、住宅ローン返済中の金融機関に直接確認する必要がありますが、今回は概算により「期間短縮型」と「返済額軽減型」のケースで比較してみます。

【 ケース1 「期間短縮型」の繰り上げ返済の場合 】

● 1年ごとに100万円ずつ繰り上げ返済した場合
支払利息の総額は約697万円
繰り上げ返済手数料を加えると、約697万円+21,000円×4回≒706万円
なお、短縮できた期間は9年9ヶ月となります。

● 4年後にまとめて400万円繰り上げ返済した場合
支払利息の総額は約703万円
繰り上げ返済手数料を加えると、約703万円+21,000円×1回≒705万円
なお、短縮できた期間は9年4ヶ月となります。

結論
繰り上げ返済手数料も考えると、大きな違いはありません。

【 ケース2 「返済額軽減型」の繰り上げ返済の場合 】

● 1年ごとに100万円ずつ繰り上げ返済した場合
支払利息の総額は約967万円
繰り上げ返済手数料を加えると、約967万円+21,000円×1回≒969万円
なお、返済額は繰り上げ返済をするごとに、当初7.6万円から、7.2万円、6.8万円、6.4万円、6.0万円と返済額が軽減されていきます。

● 4年後にまとめて400万円繰り上げ返済した場合
支払利息の総額は約979万円
繰り上げ返済手数料を加えると、約979万円+21,000円×1回≒981万円
なお、返済額は繰り上げ返済をすると、当初7.6万円から6.0万円に軽減されます。

結論
繰り上げ返済手数料も考えると、1年ごとに100万円ずつ繰り上げ返済したほうが負担が少なくなります。

繰り上げ返済の効果は、借入金額や繰り上げ返済手数料などによって違いがあります。冒頭で説明したように、必ず金融機関にシミュレーションを依頼して、個別に効果を確認するようにしましょう。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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