住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 借り換えについて
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相談 −借り換えすると300万円得をするが乗り換えるべき?−
35年固定2.90%2000万の住宅ローンを借りていて、残りの返済期間が30年あります。
他行の10年固定2.0%(当初優遇タイプ)に借り換えるか、このまま繰り上げ返済をしていくのが良いのか悩んでいます。借り換えのシミュレーションをしたもらったところ、借り換えのほうが約300万円得をするという結果が出ました。どちらがよいのでしょうか。
 
FP答え   住宅ローンの選び方について、“損得”を基準にするケースをよく聞きますが、この考え方間違いです。
住宅ローンを選ぶ基準は、運用商品ではなく、借入金なので、“損得”でなく、“毎月問題なく返済をできること”を重視する必要があります。

“損得”を重視して住宅ローンを選んだばっかりに、適用金利の見直しなどで毎月の返済が増えて家計が苦しくなり、返済が遅れて優遇金利の適用がストップしたり、なかには住宅ローン破綻をする人がいます。

よって、今回のご相談についても、“損得”でなく、“毎月問題なく返済をできること”に重点をおいて回答します。

10年固定2.0%(当初優遇タイプ)に借り換えた場合、残っている返済期間30年のうち、当初10年間が2.0%と決まっているだけで、11年目以降の金利は未定です。もし、11年目以降の金利も継続して2.0%であれば、シミュレーションのように現在の住宅ローンよりも支払う利息は少なくなり、得する借り換えになるでしょう。

しかし、誰も11年後の金利を予想することはできません。仮に11年目の適用金利が5%になったら、毎月の返済額が約2万円(年間約24万円)増加することになり、借り換え前の返済額よりも返済負担が増えることになります。
よって、このシミュレーションは11年目以降の金利が上昇したことを想定していない可能性が高いと考えられ、金利の上昇幅によっては、得するどころか損をする可能性があります。

もし、借り換えをするのであれば、将来金利が上昇した場合でも、返済上問題がないか確認して、問題がない場合のみ借り換えを実行することをお勧めします。

ご相談の場合であれば、借り換え前に返済期間が30年残っているものの、10年固定2.0%(当初優遇タイプ)借り換えしたあとで、金利が2.0%で固定されている10年の間に全額繰上げ返済するのであれば問題はないと考えます。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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