住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 繰上げ返済について
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相談 −ローン減税控除中は、繰上返済せず貯金した方がいい?−
3000万円を全期間固定金利2.8%、返済期間30年で住宅ローンを借りました。今後の繰り上げ返済を住宅ローン減税がある10年間は行わずに貯金しておくべきか、繰り上げ返済したほうがよいか迷っています。
ちなみに借入から5年後に200万円繰り上げ返済を予定しています。
 
FP答え   ご相談には所得税等の記載がないので、住宅ローン減税の毎年の所得税と控除の対象となる住民税の合計額を19.7万円と仮定し、繰り上げ返済はすべて期間短縮型とし、繰り上げ返済手数料と繰り上げ返済する資金の利息は考慮しません。

このとき、10年間の住宅ローンの減税額の合計は197万円となります。

5年後に200万円繰り上げ返済した場合、10年間の住宅ローンの減税額の合計は変わらず197万円となりますが、繰り上げ返済によって軽減される利息額は約187万円となります。
よって、繰り上げ返済したほうが有利となります。

もし、5年後に500万円繰り上げ返済した場合、10年間の住宅ローンの減税額の合計は193.1万円となり、住宅ローン減税の金額は約4万円少なくなりますが、繰り上げ返済によって軽減される利息額は約420万円となり、住宅ローン減税の額が少なくなっても、繰り上げ返済したほうが有利となります。

ご相談の場合は、繰り上げ返済をしたほうが、預金金利が超金利なので、貯蓄するよりも繰り上げ返済したほうが有利となります。

住宅ローン減税による毎年の減税と繰り上げ返済の金額、回数、タイミングによって、どちらが有利かは違ってくるので、必ずシミュレーションを行う必要がありますが、ご相談の事例のように、繰り上げ返済したほうが有利なケースがほとんどです。
ただし、繰り上げ返済をしすぎて貯蓄がゼロの状態は問題なので、繰り上げ返済は余裕資金で行うようにしましょう。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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