住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 借り換えについて
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相談 −建物が建ぺい率オーバー。借り換えは無理?−
ローンの借り換えを検討し審査申し込みしたところ、金融機関より建物が”建ぺい率オーバー”という理由で駄目になりました。借り換えは出来ないのでしょうか? 
 
FP答え   ご相談によると、住宅ローンの審査結果によって、“建ペイ率オーバー”であることに気づかれたようですが、そもそも“建ペイ率オーバー”になった理由はどのような要因だったのでしょうか?通常、”建ペイ率オーバー”になる主な要因は次いずれかのケースが多いようです。

ケース1
中古物件を購入して、もともと”建ペイ率オーバー”していたが、仲介業者が重要事項説明でその事実を説明されていなかった。

ケース2
新築購入時は”建ペイ率オーバー”していなかったものの(建築確認申請や検査済証で問題ないことを確認)、その後、自治体による見直しが行われたことによって”建ペイ率オーバー”となってしまった

ケース3
当初は”建ペイ率オーバー”していなかったが、その後増改築により”建ペイ率オーバー”となってしまった

ケース1の場合、重要事項説明で”建ペイ率オーバー”であることの仲介業者から説明がなかったのであれば、住宅ローンの借り換えと関係はありませんが、まずは仲介業者に問題があります(この場合、当時住宅ローンの建物に関する審査基準が今ほど厳しくなく、住宅ローンを借りることができた可能性があります)。
ケース2の場合、やむを得ない理由なので、その理由を説明して対応してくれる金融機関を探すしかありません。
ケース3の場合は、自分の責任で行ったことなので、借り換えをあきらめるか、現実的ではありませんが当初の建ぺい率に合うように減築等を行うことを検討するしかありません。

時期は確定できませんが、一時期までは各金融機関は住宅ローンの審査で容積率や建ぺい率までを確認することが少なかったこともありました。よって、住宅ローンを借りるときは、実際に容積率を”建ペイ率オーバー”している物件でも住宅ローンを借りられたケースがありました。しかし、近年、金融機関でも担保物件の審査基準を見直して厳格化する動きが強まっていることを背景に、ご相談のように住宅ローンの借り換えができないケースが増えています。

まずは、”建ペイ率オーバー”になった要因を把握することが重要と考えます。その要因をもとに今回審査がだめだった以外の金融機関に事前相談してみましょう。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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