住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 借り換えについて
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相談 −地震の影響で今後の金利が不安。借り換えのアドバイスが欲しい。−
変動から借り換えについて、現在、都市銀行で35年変動1500万の借入をして1年になります。将来が不安なので他銀行で長期固定か10年固定を考えています。
地震の影響もあり不安でアドバイスお願いします。
 
FP答え   ご相談の場合、現在の変動金利による適用金利や詳細がわかりませんので、仮に適用金利1.275%、元利均等返済、ボーナス返済なしとします。

このとき、毎月返済額が4.4万円、返済が1年経過したときの住宅ローンの残高を1466万円、借り換え後の返済期間は34年とします。

ここで、借り換え後の適用金利を10年固定金利で1.9%とします。
10年固定金利を選択した場合、借り換え後の返済額は5.3万円となります。
ただし、11年目以降の適用金利は10年後に決まるので、11年目以降の返済額は決定していません。10年固定金利は変動金利と金利の見直し方法など仕組みに違いがありますが、完済まで適用金利が決定していない点では共通しています。

そこで、10年固定でも11年目以降の適用金利について、変動金利と同様に金利が上昇したと想定した場合の返済額のシミュレーションを行っておく必要があります。

11年目以降の金利が0.5%上昇して2.4%となった場合 毎月返済額5.1万円
11年目以降の金利が1.0%上昇して2.9%となった場合 毎月返済額5.4万円
11年目以降の金利が1.5%上昇して3.4%となった場合 毎月返済額5.7万円
11年目以降の金利が2.0%上昇して3.9%となった場合 毎月返済額6.0万円

なお、全期間固定金利の適用金利を2.6%とすると、毎月返済額は5.5万円となります。

以上のように、実際の返済額を金利上昇の場合も想定してシミュレーションしてみると、ご相談の場合であれば、借り換え後に全期間固定金利を選択しても、10年固定金利の返済額と比較して大きな差はありません。また、10年固定金利は11年目以降の返済額が決まっていないので、完済まで返済額が決まっている全期間固定金利のほうが不安を解消できると考えます。
今回は借り換え時の諸費用を考慮していませんので、実際に借り換えを検討されるときには、諸費用について借り換え先の金融機関に実際の金額を確認するようにしましょう。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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