住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 繰上げ返済について
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相談 −ローン減税を考えると、繰上げ返済しないほうが得?−
平成22年に新居に入居し、住宅ローンの返済がスタートしてから1年が経過しました。現在ボーナスや貯蓄などで300万円あります。繰上返済を考えていますが、住宅ローン減税を考えると繰上返済しないほうがよいのかどうか迷っています。
ちなみに住宅は長期優良住宅ではなく一般住宅で住宅ローン減税を受けています。

(住宅ローンの内容)
当初借入金額:3000万円 返済期間:35年 返済方法:元利金等返済、ボーナス返済なし
適用金利:1.075%(変動金利、適用金利より全期間1.4%優遇、借入時より変化なし)
繰上返済をしなかった場合の12月末の住宅ローン残高:2893万円
繰上返済(期間短縮型)した場合の12月末の住宅ローン残高:2592万円

なお、昨年の所得税は12万円で今年も同様の所得税になる予定です。
アドバイスをお願いします。
 
FP答え   住宅ローン減税は、毎年12月末時点での残高に控除率を掛けた金額(控除額)をその年の所得税から控除(減税)します。なお、所得税から控除しきれなかった金額がある場合は、翌年の住民税から最大9.75万円控除されます(平成21〜25年入居の場合)。

住宅ローン減税の控除率や控除額は入居年によって違いがありますが、ちなみにご相談の場合は平成22年入居なので、控除率は1.0%、控除期間10年、住宅ローンの年末残高の限度額は5000万円となります。

繰上返済をしなかった場合の12月末の残高は2893万円となるので、所得税からの控除(減税)額は最大で2893万円×1.0%≒28.9万円となります。
繰上返済した場合の12月末の残高は2592万円となるので、所得税からの控除(減税)額は最大で2592万円×1.0%≒25.9万円となります。
ここで、繰上返済する年の所得税と住民税の控除額の合計は、12万円+9.75万円=21.75万円となります。

よって、繰上返済しなかった場合の最大控除額は約28.9万円、一方繰上返済した場合の最大控除額は約25.9万円となりますが、繰上返済する年の所得税と住民税の控除額の合計は21.75万円なので、繰上返済してもしなくても21.75万円が控除(減税)額となるので、繰上返済しても住宅ローン減税による控除(減税)額は変わりません。

繰上返済を考える場合には、年末の住宅ローン残高とその年の所得税額をもう一度正しく把握し、必ず確認することをお勧めします。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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