住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 借り換えについて
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相談 −借り換えを検討中。変動金利、10年固定、全期間固定金利、どれがいい?−
返済期間35年で当初金利優遇タイプの10年固定金利の住宅ローンを借りています。もうすぐ10年経過して金利が上がるので借り換えを考えています。借換え後の住宅ローンの金利は変動金利、もう一度10年固定金利、25年間全期間固定金利のどれがよいでしょうか?
 
FP答え   借換え後の金利タイプは、借換えをする金額、その後の年収、家計の支出(特に子供の教育資金など)により、どのタイプがよいか断定することはとても難しいのが実情です。
ただし、変動金利や10年固定金利は返済が完了するまで、返済額が確定せず総返済額がどうなるか変わらないので、“損得”ではなく、金利が上昇しても問題なく返済ができるかどうかシミュレーションを行い具体的な返済額を確認して選択する必要があります。

<事例>
借換え後の借入額:2400万円
返済期間:25年
返済方法:元利均等返済、ボーナス返済なし

・変動金利の場合
借換え時の適用金利を0.975%とします。
仮に5年後から1年ごとに0.5%ずつ上昇して8年後に2.975%となったと仮定します。
借換えから5年間:9.0万円
6〜10年:9.5万円
11年目以降:11.0万円
総返済額が完済まで不確定

・10年固定金利の場合
借換え時の適用金利を1.5%とします。
借り換えして11年目以降の適用金利が2.5%、3.5%になったと仮定します。
借換えから10年間:9.6万円
11年目以降の適用金利が2.5%になった場合:10.3万円
11年目以降の適用金利が3.5%になった場合:11.6万円
総返済額はいずれの場合も完済まで不確定

・全期間固定金利(25年固定金利)の場合
借換え時の適用金利を2.2%とします。
借換えから完済まで:10.4万円
総返済額は3122万円で確定

事例の場合、借換え時の返済額を変動金利と全期間固定金利でくらべると、変動金利のほうが全期間固定金利より毎月返済額は1.4万円違いがあるので、変動金利のほうが“得をした”という気持ちになるかもしれませんが、金利が上昇した(確率が低くても)ことも想定したうえで金利タイプを選ぶことが重要です。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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