住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 繰上げ返済について
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相談 −年齢40歳。住宅ローンを3000万円借りた場合、65歳までにどのくらい繰り上げ返済したらよい?−
住宅ローンを3000万円(返済期間35年、適用金利は全期間固定金利2.3%、元利均等返済、ボーナス返済なし)を借りる予定です。
ただし、年齢が現在40歳なので、繰り上げ返済をして65歳までに返済を完了したいのですが、どのくらい繰り上げ返済をしたらよいのでしょうか?
 
FP答え   ご相談の場合、返済期間35年を繰り上げ返済により返済期間を25年にされたいということですね。
期間短縮型の繰り上げ返済であれば、繰り上げ返済により返済額はそのままで期間を短くすることができます。

計算上次のように計画的に繰り上げ返済を行うと、返済期間を25年に短縮できます。

毎年約40万円
2年に1度、1回あたり約70万円
3年に1度、1回あたり約115万円
4年に1度、1回あたり約155万円
5年に1度、1回あたり約190万円

ただし、繰り上げ返済するための資金は、教育資金などそのほかの支出を考慮して、当面使う予定がない資金で行うことをお勧めします。
手元資金を残さず繰り上げ返済を行ったために、教育資金など必要な資金になったとき、貯金がないため、教育ローンやカードローンなどから借入をしてしまう人もいるのでご注意ください。

また、退職金で住宅ローンを完済するという選択肢もあります。
この場合、65歳時点での住宅ローンの残高が1115万円となるので、繰り上げ返済を一切行わず、退職金で全額返済することも可能です。
ただし、退職金で完済する場合、老後資金も考慮して、場合によっては全額完済せず、退職金は老後の生活費に充当したほうがよい場合もあるので、年金による収入も考慮したうえで判断してください。

繰り上げ返済というと“期間短縮型”しかないと思っている人もいますが、返済期間はそのままで返済額を軽減する“返済額軽減型”もあります。

ちなみに、“返済額軽減型”により、5年に1度、1回あたり約190万円の繰り上げ返済をすると返済額は次のように減額されていきます。

1年目 〜 5年目 10.4万円
6年目 〜 10年目 9.7万円
11年目〜15年目 8.8万円
16年目〜20年目 7.9万円
21年目〜25年目 6.6万円
26年目〜30年目 4.8万円
31年目〜35年目 1.5万円

場合によっては、“返済額軽減型”も効果的な場合がありますので、“返済額軽減型”だけでなく、“返済額軽減型”もあわせて検討してみてください。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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