住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 住宅ローンにかかわる保険・保証
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相談 −「つなぎ融資」と「分割実行」の違いなど基本的な知識を教えて下さい。−
土地を購入して注文住宅を建てる予定です。
金融機関によって「つなぎ融資を貸します」というところもあれば、「分割実行します」というところもあります。
最終的には金融機関に質問しようと思いますが、それにあたって「つなぎ融資」と「分割実行」の違いなど基本的な知識を教えて下さい。
 
FP答え   土地購入をして注文住宅を建てる場合、次のようなタイミングで支払が発生します。
@土地購入の契約時の手付金
A土地購入の決済時
B建物の着工時
C建物の建築中(上棟時など)
D建物完成後の決済時
なお、B〜Dについては、建物の工事契約をした住宅会社との取り決めにより支払回数に違いがあります。

・つなぎ融資
金融機関からみると、建物が完成した後、いいかえると担保物件が完成して住宅ローンを借りる人に所有権が発生した後でないと住宅ローンを貸すことができないという考え方であるため、Dのタイミングでないと住宅ローンを貸すことはできないという条件を持っている場合があります。
一方、住宅ローンを借りる人はA、B、Cのタイミングで代金の支払いが発生するので、金融機関から借り入れを希望します。
ただし、先に説明したように金融機関が建物の完成後でないと住宅ローンを実行しないとなると、住宅ローンを借りる人が困るので、金融機関は「つなぎ融資」を準備します。
「つなぎ融資」は住宅ローンと違い、担保設定が必要ないのですが借入金利が住宅ローンよりも高く、また事務手数料や団体信用生命保険料の支払い、利息の一括払いなどの条件があるため数十万の諸費用が発生します。

・分割実行
購入する土地の担保評価額がAで貸し出す住宅ローンの金額以上あれば問題ないという考えで、最終的には担保物件になる建物がなくても、Aの段階で事前審査により決定していた借入金の一部を貸すという金融機関もあります。このとき、住宅ローンの契約書も必要となり、土地には担保設定がされます。
また、住宅ローンの返済については、家賃を毎月払いながら建物が完成して引越が完了するまで、土地購入のための住宅ローンの返済を行うと経済的な負担が大きくなるので、“据え置き期間”といって、引越が完了して家賃がかからなくなるまでは、土地購入で借入した住宅ローンの元本は返済せず、利息のみ支払うという選択もできる場合が多いようです。

なお、土地購入だけの住宅ローンの場合、抵当権設定時の登録免許税の特例が適用されない(本来は抵当権設定額に対する税率が4/1000ですが、特例が適用されると1/1000となります)ことや住宅ローン減税は建物が完成して入居した年からになるので、土地購入のため住宅ローンを借りて翌年入居するスケジュールにした場合、住宅ローン減税の開始年はその翌年になります。

・まとめ
まず、金融機関によって対応が違いますので、候補とされている金融機関に詳しく相談されて、「つなぎ融資」や「分割実行」の対応の可否、対応可の場合の具体的な条件、具体的にかかる諸費用の詳細など納得いくまで説明を受けられることをお勧めします。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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