住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 住宅ローンの組み方・選び方
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相談 −4000万円以下の新築マンションを探していたが4780万円で気に入った物件を見つけた。予算オーバーだが現在の収入で返済していける?−
現在新築マンションの購入を検討しています。
いくつかモデルルームを見学し、4780万円の物件を気に入ったのですが、当初の予算(4000万円以下)をかなりオーバーするので購入を迷っています。
以下の条件でローンの審査は通るのでしょうか?また、通った場合も返済は無理なく行える額なのでしょうか?
・世帯年収:1000万円
 夫(30)600万/妻(27)400万
  ※私(妻)はずっと仕事は続ける予定です。
・頭金:1000万(自己資金400万+親からの贈与600万)
 
FP答え   まず、購入時の諸費用は考慮されているでしょうか?
現在頭金を1000万円とされていますが、購入時の諸費用を考慮されてないとしたら、この1000万円から先引く必要があります。
購入時の諸費用(引越代や新居の家具・家電製品の購入費も含む)を仮に320万円とします。
そうすると、実際の頭金は1000万円−320万円=680万円となります。
よって、住宅ローンの借入金額は4780万円−680万円=4100万円

住宅ローンの借入金額は年収と借入期間、現在の返済中の借入金(自動車ローンなど)の残高によってかわります。
住宅ローンの審査は申込みをしないとわかりませんので、実際に借りることができるかどうかは回答できませんが、あくまでも暫定的な計算をもとにすると、年収600万円、35年返済とすると、借入金額4100万円については、現在返済中の借入金などがなければ、審査上借入可能な範囲内と推測されます。

一方、無理なく返済可能かどうか?についてですが、こちらの方が大切になります。
将来の収入と支出、資産残高の推移をもとに作成するキャッシュフロー表をもとに検討することがあるかもしれませんが、将来の収入、子供の教育費、公的年金など、不確定な項目が多すぎるので、効果的で現実的な検討方法とはいえません。

最も現実的な方法は現在の住居費(=家賃)をもとに検討することが現実的です。
ご相談の場合現在の住居費(=家賃)がないので、仮に毎月の家賃を14万円(更新料は考慮せず)とします。

また、購入を予定しているマンション購入後の固定資産税・都市計画税、修繕積立金・管理費、すなわち住宅維持費の年間合計を36万円(月平均3万円)とします。
現在の住居費の負担に家計上問題がなければ、現在の住居費≧購入後の住居費(住宅ローンの返済額+住宅維持費)となるような住宅ローンの返済額になれば家計上無理がないといえるでしょう。今回の場合であれば、毎月の家賃14万円−住宅維持費3万円≧住宅ローン返済額11万円となります。

ここで、借入金額を4100万円、返済期間35年として、変動金利0.975%、全期間固定金利を2.5%、元利均等返済、ボーナス返済なしとして毎月返済額を計算してみると、
変動金利の場合の返済額は11.5万円、全期間固定金利の場合の返済額は14.7万円となり、住宅維持費を考慮すると、変動金利の場合の住居費は14.5万円、全期間固定金利の場合の住居費は17.7万円となります。
変動金利の場合、金額だけ見ると今の家賃をほとんど変わりませんが、もしも金利が上昇して返済額が2〜3万円増えても家計に問題がないか検討しておく必要があります。

購入後の住宅維持費(毎月3万円)も考慮して、現在の住居費(家賃14万円)と同額になるように、住宅ローンの借入金額を検討した場合、返済期間を35年、適用金利を全期間固定金利2.5%、返済方法は元利均等返済、ボーナス返済なしとして、毎月返済額が11万円とすると、借入金額は3320円となるので、頭金680万円を加えると4000万円となります。

現在、立地の良い中古マンションを購入して自分でフルリフォームする方々も増えています。もし、家計の負担を軽減さいれたいというご希望をもちであれば、中古マンションもご検討されてみたらいかがでしょうか。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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