住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 住宅ローンにかかわる保険・保証
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相談 −2世帯住宅を建築して息子と住宅ローンを支払ってきた。別居し売却することになった場合税法上どのような問題が生じる?−
注文住宅で2世帯住宅を建築して同居していますが、このたび息子の都合で別居することになりました。
元々は、私の親名義で土地・家屋を私が遺産相続して建て替えした物件です。現在息子が建物4/10、土地1/10を登記して、住宅ローンを支払っています。
売却にあたり、現在まで支払った住宅ローンの返済金を返却してくれれば、円満に別居に応じると申していますが、税法上、問題はないでしょうか?
また、後に売却して得た資金について、若しくは賃貸に出して得た賃貸収入の要求を求められるといった問題は生じないでしょうか?
 
FP答え   単純に現在まで支払った住宅ローンの返済金を返却したとしたら、通常の贈与としてみなされ、子供に贈与税がかかる可能性があります。
そこで、子供の持分(建物4/10、土地1/10)について、親子間で売買すれば贈与税の対象とはなりません。
ただし、主に次の点にご注意ください。

・売買価格は時価で行わないと、差額分については贈与税の対象となります。
・そのため、時価の算出を土地家屋調査士などの専門家に依頼する必要があります。
・売買価格は時価でしか行われないので、その金額が現在まで支払った住宅ローンの返済金に満たない場合があります。
・親子間で仮に時価で売買できた場合、譲渡所得がプラスになると子供に譲渡所得税が発生します。
・住宅ローンの返済中ということですので、住宅ローン借入先の金融機関への事前相談が必要になります。

なお、売約する場合、現在の子供が住宅ローンを完済して担保設定(抵当権設定)を抹消しないと売却できないのでご注意ください。また、子供の持分(建物4/10、土地1/10)については、当然、所有権分の金額は受け取る権利はあります。
また、賃貸収入については、子供との取り決めによると考えられます。

今回の回答は限られた情報のなかで回答していますので、あくまでのご参考程度にして下さい。ご相談内容については、具体的な内容を把握してアドバイスを受ける必要があるので、必ず不動産コンサルタントや税理士など、実務経験がある専門家にご相談下さい。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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