住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 登記・贈与・相続・課税について
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相談 −夫婦間で住宅ローンの持分割合を変更することは可能?可能な場合はどういった手続きが必要になる?−
昨年、新築マンション(5000万)を購入しました。頭金は夫1800万、妻200万で、残りの3000万は夫が単独でローンを組みました。登記した持分は、夫:妻=24:1です。今年、妻の貯金で300万円を繰り上げ返済しようと検討していますが、持分割合の変更(夫:妻=9:1へ変更)は可能でしょうか?もし可能な場合、どういった手続きが必要でしょうか?

 
FP答え   所有権の移転の理由は、売買、贈与、相続のいずれかです。
ご相談の場合、妻から夫へ300万円贈与すると贈与税がかかるので、夫婦間で売買を行い、売買価格300万円分の所有権を妻名義の所有権とし、夫が売却による所得を300万円得て、その300万円で夫単独名義の住宅ローンの繰上げ返済を行う、という考え方を前提にご説明します。

親子や夫婦間の売買は、時価よりの低い金額で売買した場合、その差額分については贈与税の対象となるので時価で行う必要があります。よって、300万円分が所有権を100とした場合、時価ベースでその何割にあたるか客観的な根拠をもとに算出する必要があります。

夫は譲渡所得を得ることになるので、譲渡所得の確定申告が必要になります。譲渡益が出れば、譲渡所得という所得に対して納税が必要です。
また、妻には不動産取得税が課税される可能性もあります。

担保物件の内容変更になるので、担保設定者である金融機関や信用保証会社の承諾が必要になります。
所有権を移す前に、必ず担保設定者である金融機関や信用保証会社にご相談下さい。

また、夫婦間の売買時の妥当な時価相当額については、最寄りの税務署に事前ご相談することをお勧めします。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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