住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 住宅ローンの組み方・選び方
<PR>【無料】大人気♪プロが教える賢い物件選びセミナー
住宅ローンの質問受付中!
相談 −金融機関から諸費用を払って借換えをした方がよいと提案を受けているが本当ですか?−
金融機関から諸費用を69万円払って借換えをした方がよいとの提案を受けています。
本当に借換えはしたほうがよいのでしょうか?

 
FP答え   <現在返済中の住宅ローン>
・借入当初の金額2500万円 
・返済期間35年 
・元利均等返済 
・ボーナス返済なし
・2011年11月に借入して3年経過
・借入金利10年固定 1.8%(借入時の基準金利3.9%から2.1%優遇、11年目以降は基準金利から1.4%優遇)
・毎月返済額8.0万円

<借換え提案された住宅ローン>
・借入額2419万円(借換え諸費用69万円含む)
・返済期間32年 
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
・変動金利 0.975%(基準金利2.475% 基準金利から全期間1.5%優遇)
・借換え後返済額7.3万円(年間で約10万円の軽減効果あり)

現在の返済中の住宅ローンは10年固定金利、借換え提案されている住宅ローンは変動金利、と金利タイプは違いがありますが、いずれも返済期間中に借入金利の見直しがあるので、いずれも金利上昇リスクを考えておく必要があります。

【1.現在返済中の住宅ローンの分析】 10年固定金利なので借入してから11年目に借入金利の見直しが行われます。このとき再度10年固定金利を選択したと仮定して、11年目以降の返済額がどのようになるかシミュレーションしてみます。
@基準金利が上昇しない場合
新しい借入金利=基準金利3.9%−優遇金利1.4%=2.5%となるので返済額は8.7万円
A基準金利が1%上昇した場合
新しい借入金利=基準金利3.9%+1%−優遇金利1.4%=3.5%となるので返済額は9.7万円
B基準金利が2%上昇した場合
新しい借入金利=基準金利3.9%+1%−優遇金利1.4%=4.5%となるので返済額は10.8万円

【2.借換え提案の住宅ローンの分析】
借換えをしてから5年間で借入金利が上昇しない場合、合計で1%上昇、合計で2%上昇した場合を想定してシミュレーションしてみます。 借入金利の金利タイプが変動金利なので、返済額は1.25倍ルール適用。(5年に1回見直しを行い、見直し時の返済額の上限はこれまでの返済額の1.25倍が上限)
@基準金利が上昇しない場合
借入金利が0.975%と変わらないので、返済額も変わらず7.3万円
A基準金利が合計で1%上昇(借入後3年後に0.5%、4年後に0.5%、合計で1%上昇)借入金利が2年後に1.475%、3年後に1.975%となるので、返済額は5年後に8.5万円
B基準金利が合計で2%上昇(借入後3年後に1%、4年後に1%、合計で2%上昇) 借入金利が2年後に1.975%、3年後に2.975%となるので、返済額は6年後に9.2万円、11年後に10.1万円

【3.借換えの判断】
金利タイプは違うものの、金利上昇を想定してシミュレーションを行ってみると、今回のケースであれば、借換えにより、返済額の軽減だけでなく、金利上昇時の返済額増加リスクも軽減できる可能性があります。もし、今後の家計支出(教育資金など)を考えて、金利上昇による返済額増加リスクを完全になくすことを目的とされる場合は、借換え後の返済額が借換え前よりも増えたとしても全期間固定金利への借換えの検討の余地があるといえるでしょう。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
前へ 住宅ローン相談TOPへ 次へ





このページの先頭へ戻る




@nifty不動産トップへ戻る
新築情報トピックス
新築マンションセレクション
新規発売をさきどり!好みの物件をみつける
新築一戸建てセレクション
いち早くお届けします。新着物件特集!