住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 住宅ローンにかかわる保険・保証
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相談 −住宅ローンの優遇金利の仕組みについて詳しく教えてほしい。−
金融機関の人から住宅ローンの優遇金利についての仕組みを聞いてもよく分かりません。詳しく教えて下さい。
 
FP答え   優遇金利の仕組みは当初優遇金利タイプと全期間優遇金利タイプにわかれます。
・当初優遇金利タイプ
3年、5年、10年など一定期間固定金利に適用されることが多い優遇金利です。
借入から一定期間、基準金利(店頭金利ともいいます)からの優遇金利幅が大きく、その一定期間が終了した後は、基準金利からの優遇金利幅がそれまでの優遇幅よりも少なくなります。
<事例>
10年固定金利 基準金利3.8% 
当初優遇金利幅2.2% 当初優遇期間終了後の金利優遇幅1.4%
当初10年間の借入金利3.8%−2.2%=1.6%

当初優遇期間終了後、すなわち11年目以降完済まで基準金利から1.4%優遇
11年目以降に変動金利(基準金利を2.475%と仮定)を選択すると、
借入金利は2.475%−1.4%=1.075%
11年目以降に10年固定金利(基準金利を3.8%と仮定)を選択すると、
借入金利は3.8%−1.4%=2.4%

・全期間優遇金利タイプ
変動金利に適用されることが多い優遇金利です。
借入から完済まで、基準金利からの優遇金利幅は一定となっています。
<事例>
変動金利 基準金利2.475%
優遇金利幅 1.6%
借入金利は2.475%−1.6%=0.875%

変動金利の基準金利の見直しが半年2回として、見直し時に基準金利が0.2%上昇して2.675%となった場合は、2.675%−1.6%=1.075%が借入金利となります。

事例のように実際の借入金利を計算して、実際の返済額まで算出してもらうと分かりやすくなると思います。特に多くの人が借入当初の金利だけしか確認していないケースが多く、基準金利が変わった時に借入金利がどうなるかを具体的に想定してみることが重要です。
注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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