住宅ローン 「FP(ファイナンシャルプランナー)に聞く住宅ローン相談」
質問カテゴリ 住宅ローン控除について
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相談 −マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる住宅ローンの要件は?−
住宅の買い替え時譲渡損失の繰越控除の特典を利用しようと思っていますが、適用条件は買替先のローンが必要とのこと、仮に手元資金に余裕があっても形だけでも数百万円のローンを組みたいのですが、75歳以上10年の住宅ローンはあるのでしょうか?
 
FP答え   ご相談のように、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる住宅ローンの要件は次のようになっています(国税庁ホームページより抜粋)。

@住宅の新築や取得又は住宅の敷地の用に供される土地等の取得をするために直接必要な借入金又は債務であること。

A償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。

B一定の者からの借入金又は債務であること。 一定の者からの借入金又は債務とは、上記@に要する資金に充てるために、銀行、信用金庫、農業協同組合、独立行政法人住宅金融支援機構などから 借り入れた借入金や給与所得者がその使用者から借り入れた借入金などで、上記Aに該当するものをいいます。

まずは銀行、信用金庫、農業協同組合などの金融機関は完済年齢を満75歳または80歳としているケースが多いこと、また年齢が75歳で審査上借入ができるかどうか、またご相談にはありませんが現在の年収、団体信用生命保険への加入の可否などが特に重要になると考えられます。この点については直接金融機関に確認する必要があります。

ちなみに住宅金融支援機構のフラット35の年齢に関する条件は、親子リレー返済を利用する場合を除き、年齢が満70歳未満の場合は利用できません。

銀行、信用金庫、農業協同組合以外で候補となる金融機関としてノンバンクがあります。
ノンバンクの場合、住宅ローンという商品ではなく不動産担保ローンという商品で10年以上の返済期間での借り入れができる商品があります。
不動産担保ローンの場合、金融機関によりますが、住宅ローンとくらべて年齢に関する条件を緩くしている場合もあります。
ただし、借入金利が住宅ローンよりも高く設定されており、場合によっては繰越控除された金額よりも負担が多くなるケースもあるので事前検討を十分に行う必要があります。

注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。
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