■ 金利は変わる・・・
私は財形住宅融資を使う予定です。
資金計画を立てるにあたり、財形住宅融資は金利が変動するので、金利上昇を考慮して返済計画を立てなければなりません。いくら借りられるかより月々いくら返せるか？・・・とはよくいわれますが、自分のケースについて考えるのは案外難しいです。考えてみると、いくらなら返せるかって意外とわからないものです。

■ エクセル、大活躍
住宅ローンの簡易な計算はインターネット上でもできるのですが、金利変動や繰上返済を考慮し、月々の元金と利息の額や割合も表示できる、より詳細なものは自分で作るしかありません。
そのため、エクセルで返済シミュレーションを作ることにしました。シミュレーションといっても借入金額・返済期間・金利から毎月の返済額を求める式を組んで、繰上げ返済や金利が変動した場合も計算できるようにしただけの簡単なものです。半日ほどでできました。
負債と返済回数の関係等をグラフ化できますので、通常の返済だと借金がなかなか減らないけど、繰上げ返済をするとかなり減る様子が一目でわかったりと、結構便利に使えます。
　
自分の年齢を考えると、返済期間はがんばっても30年くらいなので、360回分の返済表を作成しましたが、これをみてると正直いって気が滅入りました。30年では定年を超えるので繰上げ返済による期間短縮が必要です。
借入額によっては、返済期間中に金利が上昇しすぎると、返済計画が破綻するケースがありました。一方、金利の変動幅が小さいと、高い固定金利で借りるのが莫迦莫迦しくなります。

■ なんとか買えそうかな！
最大の問題は金利上昇ですが、こればかりは予測がつきませんので、保険として金利上昇の予測分を毎月貯金することにしました。
私の場合、寮費相当分を返済額とすると、ほとんど借りられませんので、月々の収入とマンション購入後の支出を考えながら、（返済＋保険）の限度額を決めました。
金利を高めに設定して返済額を計算してもいいのですが、実感がわかないのでやめました。返済と保険（貯金）にわけたほうが実感がわきます。
私の場合、年収に対する返済の比率(保険込み)は約35%くらいで、よく目安といわれる20〜25%は超えますが、シングルなので生活費が確保できればなんとかなります。お金のかかる趣味や借金もありませんのでそんなに生活費はかかりませんので、そんなに返済は大変ではなさそうです。
貯金は金利の変動状況を勘案しながら一部を繰上げ返済の原資に回します。
今はボーナスがでているので、その一部も繰上げ返済の原資に回します。
ただし、金利や返済状況に応じて上記の方針は適宜見直します。

借金は金利が安いうちに繰り上げ返済で可能な限り削減することが必要です。
最低限、当初の金利をベースにした返済計画（元金の減り具合）に追従しなくてはなりません。

いろいろ計算してみた結果、予算は3,000万円程度としました。
これなら、７５ｍ２くらいの新築マンションが買えます。次はどんなマンションを探すかです。

日記の後半でお話しますが、資金計画をたてていたことが今の住居の購入の決め手になりました。

よろしければご感想をお聞かせ下さい。　→こちら
あなたのマンション・住宅取得体験も歓迎します！