借地権付住宅の特徴１:不動産講座:Myhome@nifty

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連載4

Vol.3

　借地権付住宅の特徴１

今回は借地権付住宅を購入した場合の特徴についてお話します。一戸建て住宅とは大きな違いがあります。

◆１．借地権付住宅とは？

借地権付住宅とは、他人の土地を借りて建築した住宅のことです。
したがって建物の所有者と土地の所有者は異なります。土地を借りる代わりに建物の所有者は土地の所有者（地主）に“お金”（地代）を支払います。いわば土地の利用料のようなものです。

＜借地権付住宅と一戸建住宅の権利比較＞

◆２．居住期間

借地権付住宅は、契約期間を定めている場合には契約期間が満了したら、原則、終了となります。しかし、借地権の種類によって更新が可能なものと更新が不可能なものがあります。

１）更新が可能な借地と更新が不可能な借地

●土地を借りる契約をした日によって決まる

一番最初に土地を借りる契約（土地賃貸借契約・借地契約）を締結した日が平成4年8月1日以前の場合、期間の満了時に建物が存在すれば原則すべての借地契約が更新可能です。
　平成4年8月1日以降に契約を締結している場合は、借地権の種類によって契約更新が可能か否かが決まります。更新が不可能な借地契約の場合は、期間満了時に建物を取り壊して、更地にして土地を地主に返さなければいけません。
※旧法から新法への変更は認められません。
＜契約締結の日と更新の関係＞

＊平成4年8月1日とは借地法（借地に関して定めた法律）と借家法（借家に関して定めた法律）が全面改正され新たに「借地借家法」が施行された日です。借地借家法では契約期間が満了したら土地所有者に土地を返還する「定期借地権」が新たに創設されました。

今回は平成4年8月1日以前に借地契約を締結している更新可能な借地権付住宅（旧法による借地権）について説明します。

２）契約期間と更新

借地法改正（平成4年8月1日）以前の借地契約の期間は建物の構造によって区分されます。

＜建物の構造と契約期間＞

	最初の契約期間	更新後の契約期間
非堅固な建物（木造等）	30年ただし、20年以上の約定存続期間を定めたときはそれによる	20年ただし、それを超える約定は有効である
堅固な建物（鉄骨等）	60年ただし、30年以上の約定存続期間を定めたときはそれによる	30年ただし、それを超える約定は有効である

３）建物が古くなったらどうする？

一戸建て住宅（所有権）の場合は土地建物ともに自分のものなので、建物が老朽化してきたら自分の判断で建替えをすることにより、半永久的に居住することが可能です。土地を借りている借地権付住宅の場合、建物が古くなったら勝手に建替えをしてもいいのでしょうか？

やはり、借りている土地なので、地主の了解を得なければ建替えをすることはできません。地主の承諾を得て、建替えをすることにより半永久的に居住することが可能となります。そしてまた、更新の期日がきた時には建物が存在することにより、契約更新が可能となります。
しかし、地主が了解しなかった場合はどうなるのでしょうか？朽ち果てるまで住みつづけなければいけないのでしょうか？
「契約満了時に建物が存在していれば借地契約は原則、更新が可能」ということは、地主は建替えを許すことによって、半永久的に貸した土地は戻ってこなくなります。中には「建替えは困るよ」という地主もでてきます。

■地主が建替えを承諾しなかった場合

このように老朽化などにより建替えを必要とする、やむを得ない事情がある場合は、裁判所に申し立てることによって裁判所から地主に代わる許可を得ることが可能です。
以上のことから借地権付住宅も契約違反をしない限りは一戸建て住宅（所有権）のように半永久的に居住することが可能と言えます。（借地を更新する場合や建替をする場合は、地主に更新料や承諾料という名目で金銭を支払うことが多い。）
但し、地主（借地権設定者）からの承諾、裁判所からの地主（借地権設定者）の承諾に代わる許可を取らずに無断で残存期間を越えて存続するような建物を再築した場合は、借地権設定者は借地権の消滅を一方的に請求できます。そしてこの請求後3ヶ月を経過すると借地権は消滅します。