今回は更新可能な借地権付住宅（普通借地権、または旧法による借地権）の財産価値と自由度についてお話します。 |
| ◆１．借地権付住宅の財産価値 |
借地権付住宅は他人所有の土地を借りて自分の建物を建築します。
この場合の財産価値は所有権の一戸建て住宅と比べてどれくらいの価値なのでしょうか？
＜借地権付住宅と一戸建住宅の財産価値比較＞
更新可能な借地権（普通借地権、または旧法による借地権）の場合は、借りる権利（借地権）に財産価値があります。
地域や個別の事情にもよりますが、所有権の土地を100とすると、概ね50〜90の財産価値になります。
また、借りている権利（借地権）と建物を第三者に売却することも可能です。（但し、売却する場合は概ね地主の承諾が必要となります）
借地権付住宅は土地を購入しない分、一戸建て住宅に比べ安く購入することが可能です。 |
| ◆２．自由度 |
借地権付住宅の場合、建物は自分のものなので、当然、自由に使用することは可能です。しかし、借りている土地はどこまで自由に使用できるのでしょうか？
契約している土地の範囲内は自由に使用することが可能です。
借地契約の内容によって建物の用途が定められている場合は、その用途に従わなければなりません。
例えば居住用の建物から事業用の建物などに用途を変更する場合は地主の承諾が必要となります。
また、用途を変更しなくても建替えなどによって、木造から鉄筋コンクリート造などのように建物の構造を変更することも可能ですが、やはりこれも地主の承諾が必要となります。
借地契約の内容によって建物の増改築が禁じられている場合は、地主の承諾が必要となります。
前述しましたが、地主の承諾が必要となります。
基本的には建物所有者の自由です。しかし、契約書によって使用用途が「住居」などのように決められている場合はやはり地主の承諾を得たほうが望ましいでしょう。
また、借りている権利そのものを他人に又貸しする場合（転貸）も地主の承諾が必要となります。
基本的には地主の承諾が必要となります。例外的に地主の承諾が不要な場合もあります。 （後章で詳しく解説します）
このように借地権付住宅は土地、建物の利用は借りている人の自由ですが、建物に変更を加える場合や財産の売却しようとする場合は、常に地主の承諾が必要となります。地域や地主によっては承諾を与える代わりに承諾料として金銭を要求する場合もあります。また万が一、地主が承諾を与えない場合でも裁判所に申し立てることにより、許可を頂くことも可能です。
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