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最近「フラット35」というキーワードをよく聞くけどいったい何？住宅金融公庫や民間ローンとどう違うの？それでなくても住宅ローンっていろいろありすぎてよくわかんない。どう選べばいいの？とお困りにみなさん必見です！
ファイナンシャルプランナー村元正明氏に住宅ローン選びの勝ち組になる方法を聞いてきました。 |
平成15年10月から受付がスタート「フラット35」ですが、最近は取り扱う金融機関が増えて知名度も上がり、住宅ローンの候補のひとつとして検討したり、実際に利用する人が毎年増えています。
グラフを見るとわかるように、受付を開始した平成16年度は約18万件でしたが、平成17年は約38万件、平成18年度は約43万件と毎年増加し、2年間で約2.4倍となっています。
そこで今回は、「フラット35」と「民間金融機関独自の住宅ローン」の特徴を比較し、自身自身のマイホーム資金計画や住宅ローン返済計画にあった住宅ローンを選んで、“住宅ローン選びの勝ち組”になるためのポイントをお伝えします。 |
住宅ローン提供金融機関の主役だった「住宅金融公庫」の独立行政法人化の決定を受けて、これまでの「公庫融資」を縮小し、「住宅金融公庫」が民間金融機関と提携して平成15年10月よりスタートした最長35年の“全期間固定金利型”の新しい住宅ローンです。 民間金融機関は10年超の固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいので、住宅金融公庫が「フラット35」を取り扱う民間金融機関から「フラット35」（住宅ローン）を買い取ります。 住宅ローンを借りる人にとって、「フラット35」の最大の特徴は、借入時の金利が借入から完済まで適用される金利が“全期間固定金利型”の住宅ローンという点です。
「フラット35」の仕組み  |
 「民間金融機関の住宅ローン」の最大の特徴は、「フラット35」が“全期間固定金利型”という1つの金利タイプしかないのに対し、金利タイプが主に2つあり、優遇金利（キャンペーン金利）の競争も活発なので、住宅ローンの適用金利の選択肢がとても多い点です。
| 特徴１：ふたつの金利タイプ |
具体的には、“変動金利型”と“一定期間固定金利選択型”（“固定金利選択型”などとも呼ばれています）の2つの金利タイプがあります。ここで、“変動金利型”と“一定期間固定金利型”の特徴についてそれぞれまとめてみます。
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 “変動金利型”の特徴 |
変動金利型の金利を選択した場合、半年に1回金利の見直しを行います。ただし、5年間は返済額が一定となっていて、5年ごとに返済額の見直しが行われます（5年に一度の返済額の見直しのときに金利が上昇して返済額が増えても、見直し後の返済額はこれまでの返済額の1.25倍が上限）。
半年に1回の金利見直しのときに金利が上昇しても返済額は変わらない代わりに、返済額のうち利息分の割合が増えて、元本返済の割合が少なくなるので、なかなか返済が進まないことになります。
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 “一定期間固定金利型”の特徴 |
一定期間固定金利選択型は借り入れをしてから数年間は一定の金利を適用し、その期間が終了した後、その時点での通常金利の水準をみて金利を選択するものです。
例えば、借入当初3年固定金利を選択すると、3年経過した後に変動金利型または一定期間固定金利選択型の金利水準をみて、自分でどの適用金利にするか再度選択することになります。
固定金利の期間の期間は金融機関により違いがありますが、最短で1年、最長35年と様々です。ほとんどの金融機関で3年,5年,10年を選択することが可能です。
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| 特徴２：優遇金利（キャンペーン金利） |
もうひとつの特徴は、優遇金利（キャンペーン金利）を選択できる点です。
借入先の金融機関に給与振込口座指定などを行うことを条件に、場合によっては通常金利から1%以上適用金利を引き下げて、住宅ローンの利用者を少しでも増やせるように金融機関同士で競争を行っています。
金融機関によっては、借入当初優遇するタイプと完済までの全期間優遇するタイプなどを選択できる金融機関もあります。また、優遇金利（キャンペーン金利）終了後も完済まで通常金利から数パーセント優遇する場合もあります。
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| 住宅ローン金利一覧表での比較 |
金融機関ごとに優遇金利（キャンペーン金利）と通常金利についての住宅ローン金利一覧表を次のように作成してみました。借入するときの金利の選択肢がA銀行で12つ、B銀行で14つ、C銀行で7つあり、優遇金利（キャンペーン金利）と通常金利の差が1％以上あることがわかると思います。
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【住宅ローン金利一覧表】
（2008年1月時点）
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Ａ銀行 |
Ｂ銀行 |
Ｃ銀行 |
当初優遇 |
全期間優遇 |
基準金利 |
当初優遇 |
全期間優遇 |
基準金利 |
当初優遇 |
全期間優遇 |
基準金利 |
変動金利型 |
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1.875% |
2.875% |
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1.875% |
2.875% |
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1.875% |
2.875% |
一
定
期
間
固
定
金
利
選
択
型 |
１年 |
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２年 |
1.25% |
1.95% |
2.95% |
1.20% |
1.35% |
3.00% |
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３年 |
1.45% |
2.15% |
3.15% |
1.40% |
1.60% |
3.20% |
1.35% |
2.15% |
3.15% |
５年 |
1.55% |
2.25% |
3.25% |
1.60% |
2.15% |
3.30% |
1.50% |
2.20% |
3.20% |
７年 |
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2.50% |
3.50% |
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2.65% |
3.45% |
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10年 |
2.00% |
2.60% |
3.60% |
1.90% |
2.60% |
3.55% |
2.10% |
2.50% |
3.50% |
15年 |
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3.20% |
4.20% |
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2.70% |
4.10% |
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20年 |
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3.40% |
4.40% |
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2.85% |
4.30% |
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25年 |
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3.00% |
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30年 |
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3.10% |
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青字は優遇金利（キャンペーン金利）、黒字は通常金利
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