 ここで、「フラット35」と「民間金融機関の住宅ローン」の内容について比較表を使って理解してみましょう。
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フラット35 |
民間金融機関の住宅ローン |
条
件 |
資金使途 |
マイホーム購入（親族の住居も可）のみ
（リフォームは不可）
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マイホーム購入以外に、
リフォームなどにも対応 |
| 金利 |
全期間固定金利 （借入をしたときの金利が完済まで一定） |
変動金利または一定期間固定金利選択型 （定期的に金利を見直す） |
| 融資実行時の金利が適用される |
| 返済額 |
完済まで返済額は一定 |
返済期間中、金利の見直しがあるので返済額の増加や減少がある |
| 借入可能金額 |
物件価格の9割まで
（100万円以上8,000万円以下） |
条件によって物件価格の9割以上も可能 |
| 保証人 |
不要 |
信用保証会社の保証が必要 |
| 対象物件 |
【住宅の床面積】
・一戸建ての場合：70平米以上
・マンションの場合：30平米以上
【物件基準】
適合証明機関による物件検査が必要 |
各金融機関の担保基準による |
住宅ローンの
借り換え |
対応していない
（「保障型」フラット35のみ対応） |
対応している |
諸
費
用 |
事務手数料 |
約3〜10万円または借入金額の一定割合
(金融機関により違いあり） |
約3〜5万円 (金融機関により違いあり） |
| 保証料 |
無料 |
約70万円 (金融機関により違いあり） |
団体信用
生命保険料 |
任意加入
（「保障型」フラット35のみ対応） |
必須加入
保険料は無料 |
| 火災保険 |
加入必須
住宅金融支援機構の
特約火災保険は利用不可 |
ほとんどの金融機関が任意加入 |
| 抵当権設定登記 |
条件を満たせば、登録免許税が融資額×1% （通常4%） |
| 繰上返済手数料 |
無料 （1回の繰上返済金額は100万円以上） |
無料または数千円から数万円 (金融機関により違いあり） |
| ※費用金額は借入金額3000万円、35年返済、元利金等返済の場合の目安 |
比較表のなかで特に重要な点をまとめてみます。
| 【金利】 |
| 「フラット35」の最大の特徴は、ほとんどの「民間金融機関の住宅ローン」で対応していない最長35年間借入をしたときの金利が完済まで適用される“全期間固定金利型”という点です。 「民間金融機関の住宅ローン」は、通常金利よりも1%以上低い優遇金利（キャンペーン金利）を活用することも出来ます。 |
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| 【借入可能金額】 |
| 「フラット35」は物件価格の最大9割までしか借入ができませんのが、「民間金融機関の住宅ローン」は年収など条件を満たせば、物件価格の9割以上借入することが可能です。 |
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| 【保証人】 |
| 「フラット35」は個人や信用保証会社による保証は必要ありませんが、「民間金融機関の住宅ローン」は信用保証会社の保証が必須です。 |
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| 【対象物件】 |
| 「フラット35」は購入する物件について、住宅金融公庫が定めた接道、住宅の規模・規格、省エネ断熱、耐久性、維持管理などに関する技術基準に適合していることを証明する適合証明書の交付（有料）を受ける必要があります。 |
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| 【諸費用】 |
「フラット35」は保証料が必要ないので、借り入れするときの諸費用が少なくすみます。
ただし、団体信用生命保険料については、「民間金融機関の住宅ローン」では無料ですが、「フラット35」は任意加入なので、毎年1回住宅ローンの残高に応じて保険料を支払う必要があります。
また、繰上返済手数料については、「フラット35」は１回の繰上返済の金額は100万円以上という制約はありますが無料となります。「民間金融機関の住宅ローン」の場合、各金融機関によって、無料〜数万円と違いがあります。 |
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今度は、次のような条件で「フラット35」を借りた場合と、「民間金融機関の住宅ローン」を借りた場合にどのような違いがあるか、具体的な例を挙げて比較検討を行ってみましょう。
【住宅ローンの内容】
借入金額が3000万円、返済期間35年、元利金等返済、ボーナス返済なし
【借入時の金利】
| 「フラット35」 |
民間金融機関 |
| |
金利 |
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優遇金利 |
通常金利 |
| 全期間固定金利 |
2.75% |
変動金利 |
1.675% |
2.375% |
| 3年固定 |
1.00% |
2.30% |
| 5年固定 |
1.50% |
2.801% |
| 10年固定 |
2.00% |
3.50% |
| 「フラット35」の場合 |
完済するまでの全期間固定金利となり、「フラット35」を借りた後は、金利が上がっても下がっても、適用金利は変わらないので、毎月返済額も変わりません。
【 「フラット35」を選んだときの返済額 】
| 完済時までの全期間 |
| 適用金利 |
毎月返済額 |
| 2.75% |
\111,310 |
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| 「民間金融機関の住宅ローン」の場合 |
当初3年固定優遇金利を選んだ場合、借入から3年間は優遇金利1％が適用金利となります。3年間が経過すると、その後の適用金利は通常金利の中から選ぶことになります。
よって、3年後にならないと適用金利は何％になるかわからないので、当然3年後の毎月返済額がいくらになるかわかりません。
3年後の金利の変化によって返済額がどのように変わってくるか、シミュレーションを行ってみます。
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【 当初3年固定優遇金利を選んだときのシミュレーション 】
3年後の金利見直し時に3年固定金利を選択した場合 |
| 当初3年間 |
| 優遇金利 |
毎月返済額 |
| 1.00% |
\84,685 |
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| 3年後の金利見直し時 |
| 金利上昇幅 |
適用金利 |
毎月返済額 |
毎月増加額 |
年間増加額 |
| 借入時と同じ水準 |
2.30% |
\102.415 |
\17,730 |
\212,760 |
| 借入時より1%上昇 |
3.30% |
\117,400 |
\32,715 |
\392,580 |
| 借入時より2%上昇 |
4.30% |
\133,487 |
\48,802 |
\585,624 |
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| 比較検討の結果 |
「民間金融機関の住宅ローン」の当初3年間固定優遇金利を選ぶと、当初3年間は間違いなく「フラット35」より有利といえるでしょう。
ただし、優遇金利期間が終了する3年後の金利水準によっては、返済負担が増えて家計を圧迫する可能性もあります。
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