ローン選びの基本は、金利の低さと安定性。しかし、毎月返済分やボーナス時の負担を抑えたいなら、もうひとつ、考えなければならないことがあります。それは返済期間。なぜなら、公庫や年金では、住宅の種類や構造によって返済期間に制限を設けており、返済期間が短くなればなるほど、毎月・ボーナス時の返済額は大きくなってしまうからです。その点、銀行ローンは、住宅の個別条件に応じて返済期間を決めてくれるので、公庫・年金よりも返済期間を長く設定することもでます。そのため、住宅の種類や構造によっては、公庫よりも銀行ローンを優先したほうが良いケースもあるのです。
　例えば新築マンションなら、専有面積が50平方メートル以上あれば公庫・年金を優先して借りるのが基本です。しかし、中古マンションの場合は、仮に公庫の融資条件を満たしていても、金利は新築よりも高めなうえ、返済期間は最長で20年（優良中古マンションを除く）となるため、月々の返済額が高くなってしまいます。そのくらいなら、25年〜30年程度の返済期間で貸してくれる銀行の住宅ローンを探したほうが、負担を抑えることができるはずです。どんな場合も、公庫が最優先というわけではないのです。

　公庫が最優先とは限らないのは、一戸建ても同様。それは、公庫の場合、耐火性や耐久性に応じて、最長返済期間を定めているからです。ツーバイフォー住宅のような準耐火構造の住宅や、耐久性の高い木造住宅は、新築なら35年までの返済期間が認められていますが、普通の木造一戸建てでは、新築でも25年が最長になります。
　それなら、いっそのこと民間ローンのほうが返済期間を長めに設定できて有利というケースも少なくありません。特に中古一戸建ては、公的融資では通常15年〜20年返済となるため、銀行ローンのほうが有利になる傾向があります。「何がなんでも公庫・年金」ではなく、返済期間や適用される金利も考慮しながら、ローンの優先順位を決めましょう。

＜1-9-1＞ 物件別ローンの優先順位