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Question1

購入した物件のパンフレットには専有部分の床面積が51.5平米とありましたが、登記上の面積は48.3平米でした。この場合、住宅ローン減税を受けることは可能でしょうか？

Answer

物件のパンフレットやチラシの床面積は壁心面積といって、壁の中心線で囲まれた面積を使っていますが、登記上の面積は壁の表面から内側の面積（内法面積）となっています。よって、壁心面積より内法面積のほうが少なくなります。ご質問の場合、住宅ローン減税の条件は、建物の登記上の床面積が50平米以上という条件があるので、壁心面積が50平米以上あっても、登記上の床面積（内法面積）が50平米未満となるので、住宅ローン減税を受けることは出来ません。

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Question2

夫が住宅ローンを借りましたが、借入金額を増やすために妻の収入を合算しています。この場合、妻も住宅ローン減税を受けることが可能でしょうか？

Answer

夫婦で住宅ローンを借りる場合は、次の3つのケースがあります。
ケース1　夫婦の連名で住宅ローンを借りる（夫婦による連帯債務）
ケース2　夫婦それぞれが住宅ローンを借りる（夫婦それぞれの単独債務）
ケース3　妻の収入合算で住宅ローンを借りる（夫の単独債務、収入合算した妻が連帯保証人）
ご質問の場合、ケース3に該当します。収入合算した人（ご質問の場合は妻）は債務者（住宅ローンを借りた人）ではなく、連帯保証人となるので、住宅ローン減税の対象者となりません。
ちなみに、ケース1の場合は自己資金の割合と物件の所有権の割合でそれぞれの借入金額を計算します。ケース2の場合は、夫婦別々にそれぞれの借入金額について住宅ローン減税を受けることができます。

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Question3

物件価格は4000万円のマンションを購入しました。夫と妻の連帯債務で住宅ローンを3000万円借り、自己資金の負担割合は夫が1000万円、妻が0円です。なお、物件は夫婦で共有名義（夫3/4、妻1/4）です。住宅ローン減税を受ける場合、それぞれの借入金はいくらずつにすればよいでしょうか？

Answer

連帯債務の場合、自己資金の負担割合と所有権登記の持分割合で、借入金額の割合を計算します。具体的には確定申告書の添付資料「住宅借入金取得等特別控除額の計算明細書」の付表「連帯債務がある場合の住宅借入金取得等特別控除額の計算明細書」を作成する必要があります。その計算明細書の記載することで、借入金の割合を計算することが可能です。
ご質問の場合は、夫が負担する借入金は4000万円×3/4−1000万円＝2000万円、妻が負担する借入金は4000万円×1/4＝1000万円となります。よって、借入金の割合は夫が2/3、妻が1/3となります。
この割合を守らないと、夫婦間で贈与があったとみなされ、贈与税が発生する場合があるので注意が必要です。

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Question4

数年後に転職を考えていますが、そのときの手続きを教えてください。

Answer

転職した場合、新たに確定申告をする必要はありませんが、引き続き年末調整を受けるために、税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」を再交付してもらい、新しい勤務先に提出する必要があります。「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得金に係る借入金の残高証明書」はこれまでどおり、毎年新しい勤務先に提出します。詳しい手続き方法については、新しい勤務先に確認することをお勧めします。

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Question5

来年、引越しを伴う転勤の発令が出る可能性が高いのですが、住宅ローン減税は引き続き受けられますか？

Answer

単身赴任をして、残った家族が引き続き住む場合は、住宅ローン減税を受けることが可能ですが、家族全員で転居した場合は、その年から住宅ローン減税を受けることができません。ただし、家族全員で転居した場合でも、転勤による転居であれば、再入居した年から再度住宅ローン減税を受けることができます（賃貸にしていた場合は再入居した翌年からになります）。また、控除期間から転居している年数は差し引かれるので、控除期間が15年あっても、転居している年数が10年であれば、実際の控除期間は5年（賃貸にしていた場合は4年）となります。
なお、転居前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を税務署に提出する必要があります。

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Question6

住宅ローンにて土地を購入して、建物はすべて自己資金で建てました。住宅ローン減税は受けることは出来ますか？

Answer

建物の建築や購入には住宅ローンがなく、土地の購入のためだけの住宅ローンしかない場合は、基本的に住宅ローン減税の対象とはなりません。ただし、金融機関の担保設定の内容などによっては、住宅ローン減税の対象となるケースもあるので、必ず事前に税務署へご相談ください。

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Question7

将来、住宅ローンの借り換えをしたり、繰上返済をした場合、住宅ローン減税は継続して受けることは出来ますか？

Answer

住宅ローンの借り換えをしても、返済期間が10年以上など、住宅ローンに関する条件を満たせば引き続き住宅ローン減税を受けることが可能です。
繰上返済については、1点注意が必要になります。それは住宅ローンに関する条件の1つとなっている“返済期間が10年以上”という条件です。具体的には、（これまで返済した期間）＋（繰上返済後の返済期間）≧10年以上、という条件を満たすことです。これまで返済した期間が6年、繰上返済後の返済期間が5年の場合は合計の返済期間が11年となるので住宅ローン減税の対象になりますが、これまでの返済期間が3年、繰上返済後の返済期間が6年の場合は合計の返済期間が9年となるので住宅ローン減税の対象とはなりません。

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Question8

平成20年11月に物件の引渡しがあり、所有権の登記のときに新居への住所変更を完了しました。しかし、実際に新居に引越をして入居するのは平成21年3月です。住宅ローン減税は昨年の制度になるのでしょうか、それとも今年の新しい制度になるのでしょうか？

Answer

住宅ローンの適用要件のなかに、次のような項目があります。
“新築や購入をしてから6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること”。
この記述のなかに、新築または購入してから“6ヶ月以内に居住に用に供し”、すなわち“住所変更”が条件ではなく、代金の決済が完了し所有権の登記をしてから“6ヶ月に以内に新居に入居すること”が条件となっています。
また、住宅ローン減税を受けるためには確定申告が必要ですが、提出する確定申告書第二表の「特例適用条文等」の欄に「平成○○年○月○日居住開始」という記載をすることになっていて、もし、税務署から入居開始を証明する資料の提出を求められた場合は、ガスや電気の申込書や引越の領収書など、入居開始を証明できる書類を提出することになっています。
よって、平成20年に代金の決済を済ませ登記も完了し新居に住所変更をしてとしても、実際の入居がそれから6ヶ月以内であれば、平成21年の新しい住宅ローン制度の適用になります。
なお、住宅ローン減税の適用の判断は税務署が行なうことなので、必ず税務署に事前相談されることをお勧めします。

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Question9

中古物件を購入して入居した場合も住宅ローン減税は受けることできますか？

Answer

中古物件を購入した入居した場合も、条件を満たせば、新築物件と同様に住宅ローン減税を受けることができます。

新築物件の場合は建物について次のような条件（マンションの場合の床面積は専有部分の床面積となります）があります。

• ・ 新築や購入した住宅の床面積（登記上の面積）が50m2以上あること。
• ・ 床面積（共有名義の場合はその合計床面積）の1/2以上が居住用に使用するものであること。

中古物件の場合はこれらの新築物件の建物に関する条件以外に、次の条件を満たす必要があります。

• ・ マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築された建物が対象です。なお、耐火建築物となる建物の構造は、その建物の主たる部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造（軽量鉄骨造は含まず）、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造である必要があります。耐火建築物に該当するかどうかは、登記簿に記載された建物の構造によって判定されます。
• ・ 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築された建物が対象です。
• ・ 平成17年4月1日以後に取得したものは、建物の築年数に制約はありませんが、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合発行される「耐震基準適合証明書」か、耐震等級が等級1〜3と証明された住宅性能評価書が必要になります。
• ・ 取得する中古物件は生計をともにしている親族など所有物の場合は対象外となります。