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−住宅ローンの金利の種類 〜タイプ別の主なメリット・デメリット〜−
住宅ローンの金利の選択で困っています。住宅ローンの内容は次のとおりです。
借入金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし
なお、候補の金利は次のいずれかを考えています。
(1) フラット35のみ （金利3.10％）
(2)銀行ローン10年固定金利
（金利2.35％、11年目以降は基準金利より0.4％優遇）
(3) 変動金利のみ （金利1.975% 金利全期間0.7％優遇）
(4) フラット35＋変動金利
どのような金利タイプがよいのでしょうか？
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まず、住宅ローンの金利タイプの主なメリット・デメリットを整理してみます。
【
住宅ローンの金利タイプの主なメリット・デメリット
】 |
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メリット |
デメリット |
| 変動金利 |
金利が上昇しても、返済額は5年間一定で、見直し後の返済額は1.25倍が上限
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金利が上昇すると、元本部分の返済が進まず、未払い利息が発生する可能性もある |
| 一定期間固定金利 |
優遇金利が適用されると、低金利での借入が可能 |
優遇金利終了後の金利が不確定なので、金利が上昇していると返済額の上昇は無制限 |
| 全期間固定金利 |
借入時の金利が完済まで適用されるので返済額は一定 |
金利は変動金利や一定期間固定金利よりも高いので、金利が上昇しない場合は、返済額が最も多い。 |
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このように、住宅ローンの金利タイプにはメリット・デメリットがあり、またこれからの金利の動きを予想は難しいので、将来の金利の変化を仮定したときの具体的な返済額をみながら、検討することをお勧めします。次のような検討方法を参考してください。
【 返済額の具体的なシミュレーション 】 |
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住宅ローンの種類 |
金利の設定条件 |
返済額 |
全期間
固定金利 |
フラット35 |
全期間3.10％ |
117,135円 |
一定期間
固定金利 |
銀行ローン
10年固定金利
終了後0.4％優遇 |
10年間：2.35％ |
104,851円 |
| 10年後：3.00％ |
112,722円 |
| 10年後：3.50％ |
118,447円 |
| 変動金利 |
銀行ローン
変動金利
全期間0.7％優遇 |
5年間：1.975％
（1年毎に0.25％上昇）
5年後：2.975％ |
5年間：98,994円
5年後：115,319円 |
| 全期間固定金利＋変動金利 |
3000万円のうち、1500万円を全期間固定金利、1500万円を変動金利とすると、
変動金利分が、1年毎に0.25％ずつ金利が上昇して、5年後に2.975％なった場合
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5年間：108,064円
5年後：116,274円 |
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将来、どのくらい金利が上昇するか心配な人は、返済額が他の金利タイプよりの返済額が多くても全期間固定金利がよいでしょう。
また、共働きなどで、金利が上昇して返済額が増えても対応できる範囲であると思えば、一定期間固定金利や変動金利がよいでしょう。ただし、この場合は将来金利が上昇して返済額が増えても対応できるように貯蓄をシッカリ行うことが大切です。
最後の金利ミックス型ですが、金利の動きをよくみながら、金利が上昇しないときは全期間固定金利、金利が上昇するときは変動金利を繰上返済する人は1つの選択肢になります。
全期間固定金利が3％以上の水準であれば、絶対これが正しいという金利タイプはないので、このように、具体的な返済額を金融機関（提携ローンの場合は不動産会社）に算出をしてもらい、どの金利タイプであれば、自分自身の住宅ローンの返済計画に心配がないか検討することが重要です。
住宅ローンを借りるときは、住宅ローンの返済額の確認と同時に、家計の支出や保険の見直しも必ず行ってください。毎月1〜2万円の支出を削減して、住宅ローンの返済や貯蓄に充当できる可能性があります。
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注意点
正確なご回答するには、詳細をお聞きしないとできません。よって、今回はワンポイントアドバイスとなります。
借入や保険などに関することは、最終的に契約先の金融機関の判断になりますので、個別に確認してください。また、税務に関することは、最終税務署の判断となりますので、税務署または税理士に必ずご相談ください。 |
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