2007年4月より住宅金融公庫が独立行政法人住宅金融支援機構に移行され、住宅金融公庫融資が2007年3月末に廃止されました。そのため現在では、民間金融機関の競争が激化することにより、数多くの住宅ローンが世の中に登場し、自分にあった住宅ローンを選択できる時代になりました。
しかし、一方で多種多様の住宅ローンが登場したおかげで、本当に自分に合った住宅ローンがどれなのか迷っている方のご相談を数多く受けています。
そこで今回は住宅ローンを選ぶときの重要ポイントを6つに分けて整理してみました。
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住宅ローン選びを始める前に、次の2点をまず知っておきましょう。 【1】住宅ローン選びも物件選びと同様に重要 マイホーム購入を計画している人は、当然物件に目が行きがちになります。しかし、住宅ローンも物件選びと同様にしっかりチェックして選んでください。
3000万円の住宅ローンを返済期間35年、金利3%（全期間固定）、元利金等返済で借りた場合、契約時の諸経費と35年間の総支払利息の合計は約2000万円になるときもあります。中古物件であれば、もう一軒くらい買えそうな金額を住宅ローンに支出することをお忘れなく!!
【2】住宅ローンの選択肢は100パターン以上 現在どのくらいの住宅ローンを選択できるかご存知でしょうか？
ある都市銀行の場合、優遇金利やキャンペーン金利によって約20パターンの選び方があります。また、首都圏では最低でも都市銀行5行とその他の金融機関5社以上から選択できます。よって、各金融機関の金利の種類が10パターン以上あるとすると、合計で10×10＝100パターン以上の選択肢があるといえます。これだけの選択肢から、いかにして自身に合った住宅ローンを選ぶかということが重要になります。
ぜひ、住宅販売会社の提携ローン以外にもご自身にあった住宅ローンを探してみましょう。 |
住宅ローンを選ぶ時、比較検討する主な項目は「金利」、「諸費用」、「利便性」3点です。
この中で、特に重要な項目となるのは「金利」です。
【1】金 利 ：借入期間と金利水準
【2】諸費用
：借り入れ時（保証料、事務手数料など）と繰り上げ返済時の諸費用
契約時諸費用の例
住宅ローン金額：3000万円 返済期間：35年の場合
| | 金融機関Ａ | 金融機関Ｂ |
| 保証料 | 約620,000円 | なし |
| 事務手数料 | 31,500円 | 42,000円 |
| 住宅ローン契約書印紙税 | 20,000円 | 20,000円 |
| 抵当権設定の登録免許税 | 120,000円 | 120,000円 |
| 司法書士報酬 | 約50,000円 | 約50,000円 |
| 合 計 | 約84万円 | 約23万円 |
繰り上げ返済手数料の例
| 金融機関Ｃ | 金融機関Ｄ |
| 変動金利型 | 5,250円 | なし |
| 固定金利選択 | 元本返済額
100万円未満 ・・・
10,500円
1,000万円未満・・・ 31,500円
1,000万円以上・・・ 52,500円 | 繰り上げ返済手数料は無料 |
【3】利便性 ：繰り上げ返済の手続き、金融機関の対応など
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金利には主に3つのタイプがあります。それぞれの特徴をよく理解しましょう。
| 金利タイプ | 特徴 | 代表例 |
全期間固定金利型
段階金利型 | ・契約時点で、返済が終わるまで金利が変わらないので返済額が一定
・住宅金融公庫融資は2005年4月より、段階金利から全期間固定金利へ変更される予定
・今後は「フラット35（公庫証券化住宅ローン）」が主流となる | ・全期間固定金利型
「フラット35」
・段階金利型
「フラット35」
「JAあんしん計画」
「しんきんGOOD住まいリング」 |
| 固定金利選択型 | ・民間金融機関での取り扱いがメイン
・当初の一定期間の金利が固定される
・適用期間終了後、再度金利を選択するので、適用期間後の返済額は未定
・金融機関によって違いがあるが、全期間優遇金利や一定期間優遇金利、キャンペーン金利がある | ・民間金融機関
固定期間は3,5,10年が主流
全期間優遇金利は0.7%が主流
優遇金利終了後も0.2〜0.4%程の金利優遇がある
・住宅金融支援機構・勤務先など
「財形住宅融資」5年固定金利のみ | | 変動金利型 | ・民間金融機関での取り扱いがメイン
・5年間返済額は一定、5年後返済額の見直しを行うが、前回の返済額の1.25倍が上限
・金利上昇時は、元本の返済が進まない、または未払い利息が発生する場合もある
・固定金利と同様、全期間優遇金利や一定期間優遇金利がある |
・ほとんどの金融機関で変動金利の基準金利は2.875%（2008年1月現在） |
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まずは次の2つのタイプのうち我が家の住宅ローンはどちらのタイプが適切かよく検討してください。これを決めないと、具体的に住宅ローンを選ぶ段階で迷ってしまってしまい、100パターン以上ある住宅ローンから自分に合った住宅ローンを選ぶことができません。
| 安心度・安全性重視タイプ | 優遇金利重視タイプ |
・低金利時代のメリットを活かしたい人
・将来、金利が上昇して、返済額が増えることが心配な人
・優遇金利より多少返済負担が多くても、毎回の返済額を確定させたい人 | ・金利が上昇して返済額が増えても、共働きになどにより返済が困難にならない人
・金利上昇リスクを理解したうえで、今後、金利はそんなに上がらないだろうと思う人
・借入額が1000万円位、返済期間が10〜15年位で金利上昇しても返済額が大幅に増えない人 |
| 全期間固定金利型 または 段階金利型 | 固定金利選択型 または 変動金利型 |
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住宅販売会社による提携ローン、または金融機関から薦められる「固定金利選択型」または「変動金利型」の“当初期間のみ優遇金利”や“全期間優遇金利”または“キャンペーン金利”を選択する人は必ず次の3点を検討してください。
【1】 | 優遇金利が終了したあとの返済額がどのくらいになるか |
【2】 | 金利が上昇した場合、家計を圧迫することにならないか |
【3】 | 優遇金利終了後は通常金利、即ち店頭金利（基準金利）が適用されるので、必ず現在の店頭金利の水準を確認すること |
金利が上昇したときの返済額の検討事例
住宅ローン金額：3000万円 返済期間35年 元利均等返済 ボーナス返済なし
優遇金利：当初3年間は1% 店頭金利（基準金利）は3年固定金利で2.25%
| | 毎回返済額 | 年間返済額 | 年間増加額 | 返済額上昇率 |
| 当初3年間の優遇金利：1% | 84,685円 | 1,016,220円 | − | − |
3年後の3年固定金利：2.25%
（現在の金利水準のまま） | 101,696円 | 1,220,352円 | 204,132円 | 20% |
3年後の3年固定金利：3%
（現在の金利水準より約1%上昇） | 112,785円 | 1,353,420円 | 337,200円 | 33% |
3年後の3年固定金利：4%
（現在の金利水準より約2%上昇） | 128,550円 | 1,542,600円 | 526,380円 | 52% |
3年後の3年固定金利：5%
（現在の金利水準より約3%上昇） | 145,360円 | 1,744,320円 | 728,100円 | 72% |
| | 毎回返済額 | 年間返済額 | 優遇金利1％との差額（年間） |
（参考）全期間0.7%優遇
3年固定金利：1.55% | 92,591円 | 1,111,092円 | 94,872円 |
| （参考）全期間固定金利：2.66% | 109,838円 | 1,318,056円 | 301,836円 |
検討１： | 今後も現在の金利水準が継続する場合 |
| | ・現在の金利水準が35年間続けば、優遇金利終了後は返済額が年間約20万円増えるだけで済みます。
・全期間優遇金利を選ぶと当初の返済額を維持することができます。 | 検討２： | 今後金利が上昇した場合 |
| | 仮に金利が現在の水準より2〜3%以上すると年間約50〜70万円の返済が増えることになります。このとき問題なく返済ができるか検討が必要です。 |
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現在の収入を考えると住宅ローンの返済に問題はないと思っても、これからのライフプラン（キャリアプラン、教育プラン、リタイアメントプランなど）によっては、将来、住宅ローンの返済以外の支出が多くなり、返済が困難になる場合もあります。
マイホーム購入後のライフプランをもとにしたキャッシュフロー表（家計の収入・支出及び資産残高の推移表）も作成したうえで十分な検討を行ってください。
【金利が上昇したときの返済額の検討事例】 
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ファイナンシャルプランナー 村元正明
