「2005年マイホーム計画の傾向と対策」として、2005年の"金利"と"税制"について解説します。 |
 
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「変動金利」や「短期固定金利」は現在の水準を維持する可能性が大きい |
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「中期・長期固定金利」、「全期間固定金利」は、最低でも0.5%程度の上昇の可能性あり |
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各金融機関による金利の多様化がまだまだ続く |
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超低金利の現状と金利の多様化により、自分にあった住宅ローンを選べるチャンス！ |
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安全性を重視するなら、金利上昇リスクを考慮して、長期固定金利や全期間固定金利がお勧め |
【解説】
今年の市場金利と住宅ローン金利は次のように予想されます。
「変動金利」と「5年未満の短期固定金利」
本年中は、まだまだデフレ経済が継続し日本銀行の政策金利に変更はないと予想されるので、市場の短期金利に大きな変化は見られないと予想されます。
よって、住宅ローンの「変動金利」や「5年未満の短期固定金利」は現在の水準を維持する可能性が大きいと考えられます。
「5年以上の中期・長期固定金利」、「全期間固定金利」
市場の長期金利は景気の回復基調が強まれば、最低でも昨年の6〜7月と同様に最低でも2%付近まで上昇する可能性は考えられるので、「5年以上の中期・長期固定金利」や「全期間固定金利」も現在の水準より最低でも0.5%上昇する可能性があるかもしれません。
次は、過去の住宅ローンの推移からも検討してみましょう。
（注：法律により「公庫基準金利（当初10年間）は5.5%が上限）
このグラフをもとに月末の金利の平均値を出してみました。 住宅ローン金利の平均値
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変動金利 |
公庫基準金利 |
| 過去15年間 （ 1989/1〜2004/12 ） |
約3.9% |
約3.5% |
| 過去10年間 （ 1994/1〜2004/12 ） |
約2.7% |
約2.7% |
| 過去5年間 （ 1999/1〜2004/12 ） |
約2.4% |
約2.6% |
過去5〜10年の金利の平均値をみると、「変動金利」や「5年未満の短期固定金利」のほうが有利に思われるかもしれません。しかし、グラフをみると「変動金利」は最高8.5％まで上昇したこともあります。
よって、現在の金利水準であれば、金利上昇リスクを十分理解されたうえで"「変動金利」や「5年未満の短期固定金利」"を選択する場合を除き、「全期間固定金利」や「長期固定金利」の選択をしたほうが安全性は高いといえます。
(参考)住宅ローンの金利は、市場の短期金利と長期金利をもとに決定されます。
住宅ローン金利と市場金利
| 住宅ローン金利 |
影響を与える市場金利 |
・変動金利（短期プライムレート連動型）
・5年未満の短期固定金利 |
"短期金利"
・日本銀行の政策金利
・短期プライムレート |
・5年以上の中期
・長期固定金利
・全期間固定金利 |
"長期金利"
・新発10年物国債金利
・長期プライムレート |
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〈住宅ローン減税〉 |
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住宅ローン控除額は毎年減少するので、今年居住したほうが高い減税効果がある |
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2005年4月より中古物件に対する築年数の制約が撤廃（耐震基準を満たしていることが条件）される予定ので、中古物件を検討している人には朗報 |
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〈贈与税〉 |
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今年12月31日で住宅取得時の贈与税の特例制度が廃止される予定 |
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贈与税の特例はマイホームを取得するときのみ適用されるので、この制度の活用は今年がラストチャンス！ |
【解説】
〈住宅ローン減税〉 住宅ローン減税の控除額は次のとおりです。一定の条件を満たせば、居住時期によって所得税から控除が行われます。
住宅ローン減税の控除額
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年末の
借入残高 |
適用期間 |
控除率 |
年間最高
控除額 |
適用期間 |
控除率 |
年間最高控除額 |
控除
累計額 |
2005年
居住分 |
4000万円 |
1〜8年 |
1% |
40万円 |
9〜10年 |
0.5% |
20万円 |
360万円 |
2006年
居住分 |
3000万円 |
1〜7年 |
1% |
30万円 |
8〜10年 |
0.5% |
15万円 |
255万円 |
2007年
居住分 |
2500万円 |
1〜6年 |
1% |
25万円 |
7〜10年 |
0.5% |
12.5万円 |
200万円 |
2008年
居住分 |
2000万円 |
1〜6年 |
1% |
20万円 |
7〜10年 |
0.5% |
10万円 |
160万円 |
（住宅ローン減税の適用要件の詳細は税務署にご確認ください）
当然早い時期に居住したほうが有利ですが、2005年と2006年に同じ条件で住宅ローンを借りて居住した場合、どのくらい違いがあるか比較してみます。
［事例］
住宅ローン金額：3500万円、返済期間：35年、金利：全期間3%固定、元利金等返済
2005年1月借り入れ、2005年1月より返済開始
所得税の税額：毎年35万円（定率減税は考慮せず）
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2005年居住 |
2006年居住 |
差額 |
| 控除額の累計額 |
約287万円 |
約254万円 |
約33万円 |
事例の場合は2005年中に住宅ローンを借りてマイホームに居住したほうが約33万円お得といえます。
〈贈与税の特例〉 マイホームを取得する際、贈与税について次のような特例があります。いずれも今年2005年12月31日までの時限立法による特例です。尚、これらの特例を併用することはできません
マイホーム所得の際の贈与税の特例
| 特例の種類 |
特例の概要 |
| 暦年課税による特例 |
父母や祖父母から、平成17年12月31日までに住宅取得資金又は住宅増改築資金の贈与を受けた場合には、1,500万円までの部分について贈与税の軽減を受けることができ、この特例の適用を受けると、550万円までの住宅取得資金等の贈与には贈与税がかかりません。 |
| 相続時清算課税による特例 |
平成17年12月31日までの間に20歳以上である子が親から住宅取得等資金の贈与を受け、その資金を贈与により住宅取得資金又は住宅増改築資金に充てた場合に限り、これらの資金の贈与については2,500万円の特別控除額のほかに1,000万円の住宅資金特別控除額を控除することができます。 |
（各特例の適用要件の詳細は税務署にご確認ください）
この特例の活用状況については次のような調査結果が出ています。
| 調査内容 |
調査結果 |
贈与の平均額 |
国土交通省（2003年7月実施）
「住宅展示場への来場者へアンケート」 |
来場者の約1/3が親からの贈与を予定または検討 |
1102万円 |
財務省（2004年8月発表）
「2004年相続時精算課税制度に係る贈与税の申告事案」 |
全国で約26,000人が利用 |
1483万円 |
このように多くの方がマイホーム取得の際、贈与税の特例を活用されています。
2006年以降、新しい特例が創設されるかもしれませんが、今年マイホーム計画を検討中の方はぜひ積極的に活用しましょう。
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ファイナンシャルプランナー 村元正明
