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そこで注目すべきが「インスペクション(住宅診断)」
中古マンションや戸建ての購入時はもとより、新築物件でもインスペクションがメリットになります。
政府が中古住宅の流通を促進している今、インスペクションに関する義務やガイドライン、費用、資格(建築士とは限らない)などをしっかり理解することが大切です。
ここでは、インスペクションについて詳しく解説していきます。



「インスペクション」とは何か?義務やガイドラインをチェック!

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まずは「インスペクション」について説明しますね。

インスペクションとは?

インスペクションとは、元来「調査や検査」などを意味する言葉です。住宅業界ではそれが転じて、住宅の診断を指すようになりました。

インスペクションは、よく不動産鑑定と混同されがちですが、性質が異なります。

名称 業務内容
インスペクション 住宅の状態を診断して、瑕疵(キズや欠陥)がないかを評価する
不動産鑑定 立地や築年数など複数の条件から不動産価値を総合的に鑑定して、評価額を算定する

例えば高級住宅街の豪邸と呼ばれる住宅について考えると、不動産鑑定士は非常に高い価格をつけるかもしれません。
しかし、インスペクションでは、建っている住宅そのものを見て、傷み具合はどうか、故障箇所がどのくらいあるかについて判定するので、高級住宅街の豪邸と言えども必ずしも高い評価になるとは限りません。

インスペクションでチェックする項目は多く、耐震強度や柱・梁などの構造部材の強度、シロアリ被害の有無など多岐にわたります。
また、新しい住宅であっても傷む場合があり、そこを診断するのもインスペクションに含まれます。

インスペクションは義務?

「2018年の4月にインスペクションの説明が義務化された」というニュースを聞いた人もいるかと思います。
これは宅建法の改正を受けての動きですが、意外に誤解されていることも多いのが現状です。
というのも、「インスペクション自体が義務化」された訳では無く、「過去にインスペクションを受けた履歴があるかどうか」を確認することが義務化されたのです。
そのため、流通している不動産のすべてがインスペクションを受けている訳ではないと覚えておきましょう。

マイホームを購入する場合には、「この住宅はインスペクションを受けている」と認識するのでは無く、重要事項説明の場面において、「インスペクションを受けた履歴があるか」を確認することが大切です!

インスペクションのガイドラインについて

政府は中古住宅の流通を活性化しようとしていて、インスペクションはその一環を担っています。
国土交通省からインスペクションに関するガイドラインが策定され、チェック項目は以下の通りです。

①構造耐力上の安全性に問題のある可能性の高いもの(部材のヒビ割れ、欠損、シロアリの害、腐食など)
②雨漏り、水漏れなどが発生している、または発生する可能性の高いもの
③設備配管に日常生活上支障のある劣化などが生じているもの

なお、検査方法に関しては、基本的に目視や計測を中心とした方法としています。

インスペクションはどのように行われるか?新築でも必要?

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それでは、実際のインスペクションはどのようになっているのか、見ていきましょう。

インスペクションは建物のどこを見るか?

国土交通省のガイドラインにおいて3つの項目が挙がっていましたが、実際のインスペクションではさらに細かい部分までチェックします。
具体的には、住宅の以下の箇所について、目視での診断が行われます。

・基礎
・柱、梁
・屋根、天井
・土台、床
・バルコニー
・外壁、内壁
・小屋組

これらの箇所でヒビ割れの有無や、腐食の有無などの劣化状況がチェックされます。

中古住宅がメインに行われるが、新築でも検討すべし

インスペクションは基本的には中古住宅をメインに行われます。
中古住宅は築年数や建っていた場所によって、様々な部分に劣化が生じるもの。

例えば、海の近くの家であれば金属の部分にサビの問題が考えられますし、湿気の逃げにくい場所に建っている家では、木の部分の腐食が懸念されます。
これらの不具合部分が、インスペクションによって特定されるわけです。

ところで、インスペクションは中古住宅がメインと言われる一方で、「新築でも検討すべし」との見解もあります。
これは、新築住宅でも品質チェックは必要という判断があるからです。
新築住宅は納品前に検査を受けていますし、瑕疵の保険などもあるので一般的には大丈夫とされています。
しかし、チェックの甘さや担当者の技量のバラつきも考えられるため、「念には念を!」と考えるならば、インスペクションを検討してみるのもおすすめです。

中古マンションのインスペクションについて

中古マンションのインスペクションは、専有部分だけでなく廊下やエントランスなどの共用部分についても診断されます。

専有部分の診断では、室内の仕上げや設備の具合を調べます。またリフォームしたマンションの場合は工事の仕上げなどもチェック対象になります。

共用部分のチェックでは、目に見える表面の部分だけでなく、物件の管理状況や修繕履歴、周辺地域の防災状況、騒音・異臭など悪条件の有無も見られることがあります。

インスペクション費用 負担は誰?相場目安はいくら?

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ここでは、インスペクションの費用全般ついて紹介していきます。

費用負担は売主か買主か?

インスペクションについては、物件の売買の際に説明されます。
物件のインスペクションが未実施で、新たにインスペクションを行う場合、費用負担は売主と買主のどちらになるのでしょうか?

これは、買主が負担するケースが多いです。
しかし、稀に不動産仲介会社主導のインスペクションもあり、この場合には仲介会社が費用を負担します。
ただし、そうなるとインスペクション自体が仲介会社寄りに行われるリスクもあるので、注意が必要です。

インスペクションの費用はいくらぐらいか?

インスペクションに掛かる費用は5〜15万円くらいが目安となります。
この価格の開きは、地域や業者、サービス内容によって違ってきます。
例えば、家の床下に潜ってチェックをする場合や天井裏に上がって調べる場合を別料金として設定している会社もあれば、一式で価格を決めている会社もある訳です。

インスペクションにおいて、確かにコストを抑えた会社もありますが、コスト最優先の業者選びはあまりオススメできません。
「腕の良いプロの仕事は、手間賃が多く掛かるものだ」と認識しましょう。

インスペクションは誰が行う?資格ってあるの?

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インスペクションはどんな人が診断するのでしょうか?
ここでは、インスペクションの資格について見ていきましょう。

診断にあたるのは有資格者

インスペクションにあたるのは、NPO法人の日本ホームインスペクターズ協会や、一般社団法人住宅管理・ストック推進協会の資格を持つホームインスペクターです。
インスペクターは建築や不動産、そして住宅診断方法に精通していて、協会の資格試験に合格しています。
なお、これらのインスペクターの資格はあくまでも民間資格であり、建築士の様な国家資格ではありません。

インスペクターは建築士とは限らない点に注意

インスペクターは確かに有資格者ですが、建築士とは違うことを知っておくべきです。
建築士を兼ねているインスペクターもいますが、全部とは限らないのでご注意を。
インスペクターはあくまでも住宅診断のプロであり、建築のプロとは少々性格が異なることを覚えておきましょう。

建築士などの資格を持っているインスペクターとは?

建築士は国家資格で、住宅だけではなく建築のプロ。
建物の材料や構造の種類、力学的な理論、防災、都市計画などの知識も幅広く備えています。
つまり、建築士を兼ねたインスペクターは、それだけ視野が広いと言えるのです。

建築士を兼ねたインスペクターには、下記の3タイプがあります。
・先に紹介した民間資格を取得した人
・日本建築士会連合会による「建築士会インスペクター」を取得・登録した人
・国土交通省による「既存住宅状況調査技術者」の認定を受けた人

インスペクターにも人的にバラつきがある

インスペクターは確かに有資格者ではありますが、経験年数や持っている資格など人によって技量の差があることを覚えておきましょう。
良いインスペクターを探すのは、住宅購入において重要な課題です。
なるべく早い段階からインスペクターの情報を集めるのが◎。

ちなみに、インスペクターの技量を探る上で、ちょっとした雑談がヒントになる場合も。
例えば、雑談の中で「今まで見てきた件数」「会社の中に建築士さんはいるか」などを質問してみると、一つの基準として参考になります。
また、「今まで手抜き工事だな〜と感じた物件って、どんなものがありますか?」「建物の耐震性や台風に対する強度と法律の関係」など、少し突っ込んだ質問をしてみて、どんな知見をもっているのかを確認してみるのもよいでしょう。

インスペクションを利用して、賢い住宅購入を

ここまで、インスペクションの概要や費用、資格などについてまとめました。
インスペクションは第三者の意見を聞くという意味も含めて、住宅購入において非常に意義深いと言えます。
住宅購入を考え始めたら、物件やローンを調べるだけでなく、インスペクションについても同時に調べるのがオススメです。
インスペクションを利用して、安心できる住宅を購入してみてはいかがでしょうか?

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