抵当権抹消手続きを自分で行う方法｜費用や必要書類のほか注意点なども解説！

この記事では、抵当権抹消の手続き方法や必要書類・費用・注意点をわかりやすく解説してきます。

• 抵当権とは
• 抵当権抹消が必要になるタイミング
• 抵当権抹消手続きに必要な書類
• 抵当権抹消手続きを自分で行う方法
• 抵当権を抹消する際にかかる費用
• 抵当権を自分で抹消する際の注意点
• 抵当権抹消手続きに不安がある場合は司法書士に依頼しよう
• 抵当権抹消手続きに関するよくある質問
• まとめ

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関が不動産を担保とするために設定する権利のことです。

住宅ローンを貸し出す金融機関は、返済が滞ってしまうと貸し付けたお金が返還されないリスクを負うことになります。そのリスクへの対策となるのが、抵当権です。抵当権があることで、万が一住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を設定した物件を強制的に売却し、ローン残債を回収できます。

住宅ローンを借入れる際は、基本的に抵当権が設定されます。とはいえ、きちんと返済している限り抵当権が行使されることはないので、過剰に心配する必要はないでしょう。

また、抵当権は住宅ローンを完済することで抹消されます。抵当権は登記簿に記載されているので、抹消するには抹消登記の手続きが必要です。

しかし、住宅ローンを完済したからといって金融機関や法務局が自動的に抹消手続きを進めてくれるわけでありません。自分で手続きして初めて抵当権は抹消されるので、手続きについて理解しておくことが大切です。

抵当権抹消が必要になるタイミング

住宅ローン完済後、抵当権抹消時の手続きが面倒で手続きしない人も珍しくありません。抵当権が残っていたとしても、住宅ローンを完済していれば抵当権が行使される心配がないため、日常生活に大きな支障が出ることはないでしょう。

しかし、抵当権が残っていると、後々トラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。抵当権抹消が必要になるタイミングには次のようなことがあります。

• ・不動産を売却するとき
• ・相続するとき
• ・新たな融資を受けるとき

　

不動産を売却する際、抵当権が設定されたままの不動産では売却ができません。住宅ローンを完済していても登記上抵当権が設定されていると、第三者からは抵当権が抹消されているかは判断がつかないものです。仮に売却を進められたとしても、抵当権がついている物件を好んで選ぶ買い手はほとんどいないでしょう。

また、相続時に抵当権が残っていると、相続人は抵当権ごと引く継ぐことになります。相続自体で抵当権が問題になることはありませんが、相続した人が売却する際などに手続きがより複雑になる恐れがあるのです。

相続時まで抵当権を残している場合、抹消できる時期から長期間経過している可能性があり、その期間で金融機関の体制などが変わっている場合もあります。さらに、二次相続にまで発展すると手続きはかなり難しくなるでしょう。相続する人に負担がかからないよう、相続前やローンを完済したタイミングで抵当権を抹消しておくことをおすすめします。

住宅ローンを完済後に、住み替えローンなど別に新たな融資を受ける際にも、抵当権の抹消が必要です。貸し付ける金融機関側としても、抵当権が設定されている物件では、売却しても先に抵当権を設定した金融機関があることで、万が一の際に残債を回収できない恐れが出るので審査が厳しくなります。

抵当権抹消手続きに必要な書類

抵当権抹消手続きに必要な書類は、以下の通りです。

書類名						どのような書類か						入手できる場所
登記申請書						抵当権抹消登記の申請書類						法務局の窓口や法務局のサイトからダウンロード可能
登記済証または登記識別情報						登記情報が記載された書類						抵当権設定時に交付されている書類 ローン完済後に金融機関から交付される
登記原因証明情報または、弁済証書（抵当権解除証明書）						ローンを完済したことの証明書						ローン完済後に金融機関から交付される
金融機関の法人番号など						金融機関の法人番号を確認できる書類						ローン完済後に金融機関から交付される
委任状						金融機関の委任状						ローン完済後に金融機関から交付される
登記事項証明書						申請書の作成に必要						法務局で取得する

　

必要書類の多くは、住宅ローン完済後に金融機関から交付されます。書類が交付されてから手続きを放置していると、いつの間にか書類を紛失してしまうことになりかねません。書類を受け取ったら、早めに手続きするようにしましょう。

抵当権抹消手続きを自分で行う方法

抵当権抹消手続きをする方法は、次の2つがあります。

• ・自分で手続きする
• ・司法書士に依頼する

　

抵当権抹消登記は司法書士に代行依頼できるので、依頼するのが一般的です。
しかし、司法書士に依頼すると費用が発生します。費用を抑えたいなら、自分で登記手続きすることも可能です。

ここでは、自分で抵当権抹消登記する方法を見ていきましょう。大まかな流れは次の通りです。

• 1.抵当権抹消登記申請書類を作成する
• 2.作成した書類を法務局に提出する

　

1.抵当権抹消登記申請書類を作成する

抵当権抹消登記手続きをする場合、先述した必要書類を集め、申請書を作成する必要があります。申請書は、法務局の窓口や法務局のホームページからダウンロードできます。

法務局のホームページでは書き方を説明しているので、確認しながら必要事項を埋めていきましょう。

法務局｜住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）

登記申請書の記載例

登記申請書の記載項目と記載例は、次の通りです。

• ・登記の目的：抵当権抹消登記
• ・原因：住宅ローンの完済年月日と「弁済」の記入
• ・抹消すべき登記：抹消したい抵当権登記の設定日と受付番号「○○年○月〇日受付番号○○号」
• ・権利者：申請者の住所と氏名（不動産の名義が共有の場合は全員分）
• ・義務者：抵当権を設定した金融機関の法人番号など
• ・申請日など：提出する法務局と提出する日
• ・申請者兼義務者代理人：自分の住所・氏名・電話番号と押印
• ・登録免許税：支払う金額を記載し収入印紙を貼付
• ・不動産の表示：不動産情報を登記事項証明書の記載通りに記入

　

2.作成した書類を法務局に提出する

申請書を作成したら、必要書類を添えて法務局に提出します。その際、提出する法務局は最寄りの法務局ではなく、対象の不動産を管轄する法務局という点に注意しましょう。

書類に不備がなければ、1～10日ほどで手続きが完了します。完了後は登記事項証明書を取得することで、抵当権抹消が確認できます。必要な場合は、法務局か郵送で受け取りましょう。

抵当権を抹消する際にかかる費用

抵当権抹消では、次のような費用が発生します。登記の際に必要になるものもあるので、確認して用意しておくようにしましょう。

• ・登記事項証明書の発行費用
• ・登録免許税
• ・抵当権抹消確認費用
• ・その他費用

　

登記事項証明書の発行費用

申請書に記載する不動産の情報は、登記事項証明書に記載された通りに記入する必要があります。そのため、事前に登記事項証明書の取得が必要になり、発行費用がかかります。

登記事項証明書の取得方法は、法務局窓口での申請かネットでの申請の2種類です。それぞれ取得費用は、次のようになります。

• ・窓口申請：1筆あたり600円
• ・ネット申請：1筆あたり500円

　

登記内容さえ確認できれば、登記事項証明書は必ずしも必要ではありません。不動産の取得した際の登記事項証明書から変更がなく、保管している場合はそれを利用することが可能です。

ただし、最新の登記内容でなければ申請時に指摘されるため、年数が経っている場合などでは改めて取得することをおすすめします。

また、法務局の登記情報提供サービスを利用すれば、証明書は取得できませんが登記内容の確認が334円で可能です。

登録免許税

登録免許税とは、登記の際に必要になる手数料のようなものです。抵当権抹消登記の場合は、「不動産1筆につき1,000円」が必要となり、一般的には土地と建物の場合は2,000円となります。

登録免許税は税額分の収入印紙を購入し、申請書に添付することで納税できます。

抵当権抹消確認費用

抵当権抹消登記の手続きが完了後、きちんと登記が抹消されているか確認する場合に必要になります。抵当権抹消登記は登記事項証明書を取得することで確認でき、費用は先述した額と同様です。

ただし、抵当権抹消登記は必ずしも確認する必要はなく、確認する必要がない場合はこの費用を省くことが可能です。

その他費用

その他費用としては、次のような費用が必要です。

• ・登記簿謄本取得費用
• ・司法書士に依頼する場合は依頼費用

　

申請書に記載するために登記事項証明書ではなく登記簿謄本を取得する場合は、その費用が必要です。また、自分で手続きせずに司法書士に依頼する場合、依頼料として1～3万円ほどが発生します。

抵当権を自分で抹消する際の注意点

抵当権抹消登記は自分でも手続きできますが、自分で手続きする場合は注意しなければならない点もいくつかあります。自分で手続きする場合の注意点は、次の3つです。

• ・住所や氏名の変更手続きが必要な場合に注意
• ・必要書類の中には期限付きのものもある
• ・相続に合わせて抵当権を抹消しなくてはいけない場合は注意

　

住所や氏名の変更手続きが必要な場合に注意

抵当権抹消の際、登記簿に記載されている所有者の住所・氏名と現在の住所・氏名が異なる場合があります。結婚や引越しなどさまざまな事情で住所・氏名が変更になった際、住所変更の登記をしていない場合に登記内容が事実と異なってくるのです。

この場合、抵当権抹消登記と一緒に住所・氏名の変更登記も必要になるので注意しましょう。

必要書類の中には期限付きのものもある

必要書類によっては、発行からの有効期限が決められているものもあります。例えば、登記事項証明書は、発行から3ヵ月以内が期限と定められています。

早めに書類をそろえたものの申請手続きが遅れてしまうと、期限切れで再取得が必要になる場合もあるので注意しましょう。書類を準備したら早めに申請手続きを進めることが大切です。

相続に合わせて抵当権を抹消しなくてはいけない場合は注意

相続に合わせて抵当権抹消登記が必要な場合、手続きが複雑になります。

まず、相続人が不動産を相続するための所有権移転の相続登記が必要です。その後、抵当権抹消登記を申請しなければなりません。

相続時に抵当権抹消登記までするのは相続人に大きな負担となる場合もあるので、住宅ローン完済後には早めに抵当権を抹消しておくとよいでしょう。

抵当権抹消手続きに不安がある場合は司法書士に依頼しよう

抵当権抹消登記は自分でできる手続きですが、必要書類の準備や申請書の作成など手間がかかります。また、法務局の窓口の営業時間内に申請に行かなければならないため、遠方の場合や日中仕事が忙しい場合などでは対応しにくい場合もあるでしょう。

手続きが自分では難しい場合や、書類の作成に不安があるという場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。司法書士に依頼した場合、登録免許税などの必要費用にプラスして司法書士費用も発生します。しかし、専門家に依頼することで手間を省くことができ、申請ミスも防げます。費用をかけても依頼する価値はあるものです。

また、売却に伴い、ローン完済と同時に抵当権を抹消する場合は、金融機関が司法書士への依頼を要求するケースが多いでしょう。

抵当権抹消手続きに関するよくある質問

最後に、抵当権抹消登記手続きについてよくある質問を見てきましょう。

抵当権の一部を抹消することはできますか？

土地の一部のみを売却する場合などで、抵当権の一部を抹消するケースがあります。この場合、土地を分筆することで、抵当権の抹消が可能です。

しかし、分筆しただけでは抵当権は抹消できないので、分筆後金融機関で抵当権一部抹消承諾を貰う必要があります。金融機関にとっては、一部の抵当権を外すことでローン残債が回収できないリスクが高まってしまうため、承諾書をスムーズにもらえない場合もあるので注意しましょう。

抵当権の抹消を怠った場合に発生するデメリットはありますか？

抵当権が抹消されていない場合、「不動産売却時」「相続」「新たな融資を受けるとき」に問題が出る恐れがあります。また、金融機関から書類を交付されてから登記を怠っていると、放置している間に書類を紛失してしまう場合もあります。

長期間放置してから登記しようとすると、金融機関の体制の変更などで登記手続きが複雑になる可能性があるので、早めに登記しておくようにしましょう。

抵当権と質権の違いは何ですか？

抵当権と質権は、どちらも融資に対しての担保権のことをいいます。抵当権と質権の大きな違いは、債務者が担保の対象を占有するかしないかという点です。

抵当権の場合、担保である不動産に債務者は住むことができます。一方、質権は担保対象を債権者に預ける必要があり、債務者は手元に置くことができません。質屋に担保を預けてお金を借りるイメージをするとよいでしょう。

質権を不動産に設定してしまうと、債務者は家に住めなくなります。そのため、住宅ローンの担保では、質権ではなく抵当権を設定するのです。

まとめ

抵当権抹消手続きを自分で設定する方法や、注意点・必要書類などについてお伝えしました。住宅ローンを完済した場合は、速やかに抵当権抹消手続きすることで後々のトラブルを防げます。

抵当権抹消手続きは自分で必要書類を集め、申請書を作成して法務局に申請することで手続きが可能です。自分で手続きすることで、費用を抑えられるというメリットがあります。

しかし、手間や時間がかかるほか、法務局に行く必要もあるので、時間がない人や申請書の作成に不安がある人は司法書士に依頼することをおすすめします。知り合いに司法書士がいない場合、不動産会社に司法書士を紹介して貰うことも可能です。

抵当権を抹消して、いずれ売却を検討しているなら、売却のことも見越して不動産会社を選びながら司法書士を見つけてみるのも良いでしょう。

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