立ち退き料の相場は？マンション・アパート・一軒家と店舗・事務所では違う？【体験談あり】

この記事では、

・立ち退き料の相場
・立ち退き料の計算方法・シミュレーション
・立ち退きの流れと交渉方法
・立ち退きの体験談

などをわかりやすく解説します。

大家・入居者双方の立場から、立ち退き料の交渉を有利に進めるコツも紹介しますので、立ち退きに関して疑問をお持ちの方はぜひ参考にしてくださいね。

• 立ち退き料とは
• 立ち退き料の相場はどのくらい？
• 立ち退き料の計算方法
• 実際の立ち退き料はいくら？計算シミュレーション
• 立ち退きの流れ
• 立ち退き料のかしこい交渉方法【借主側・貸主側】
• 立ち退き料に関するQ&A
• 立ち退き料の相場はいくら？
• 立ち退き料の相場を知ってそなえよう！

立ち退き料とは

立ち退き料とは、主に賃貸物件の大家側の都合で入居者に立ち退きを求める際に、補償や謝礼的な意味合いで支払われる費用のことです。

立ち退き料の根拠は借地借家法第28条の「財産上の給付」で、大家側からの立ち退き要請には正当な事由が必要とされています。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用：借地借家法｜e-Gov法令検索

立ち退き料は正当事由との相関性で決まる

立ち退き料には正当事由を補完する役割があります。
強い正当事由であれば立ち退き料は少なくなり、弱い正当事由なら正当性を補うために立ち退き料は多くなるというわけです。

立ち退き料が発生しないケース

以下のようなケースでは、立ち退き料は発生しません。

▶入居者が契約違反をしたケース

契約違反の場合、大家から契約を解除できます。この際、借地借家法は適用されないため、立ち退き料は支払われません。

▶定期建物賃貸借契約のケース

定期建物賃貸借契約には更新がないため、契約期間満了で入居者は退去となります。賃貸物件の中でも「定期借家契約」と言われるものがこれにあたります。契約期間満了で退去することが前提となっているので、立ち退き料は発生しません。

▶契約時に期限を設けた賃貸借契約のケース

契約締結時に期限が定められている（建物の取り壊しが決定している・一時的な使用など）場合、借地借家法が適用されず、立ち退き料は発生しません。

また、以下のようなケースでは、立ち退き料なしで退去を求められることもあります。

▶賃貸借物件に重大な危険が発生したケース

建物に住み続けるのが重大な危険と判断される場合は、強い正当事由として立ち退き料が発生しないこともあります。
しかし、重大な危険にあたる瑕疵や問題については、過去の判例が少なく、立ち退き料が全く生じないというケースは極めて稀です。

立ち退き料の相場はどのくらい？

立ち退き料は「家賃の6ヶ月～1年分」や「新旧家賃の差額（増額分）×1～3年＋契約費用＋引越し代＋営業補償（※）」によって算出されていることが多いです。※店舗などの場合

具体的な立ち退き料の相場は、大まかには以下のように考えられています。

物件種類	立ち退き料目安
賃貸住宅（マンションやアパート、一戸建てなど）	40～80万円
店舗・事務所	300万～2億円（規模に応じて）

立ち退き料の相場①賃貸住宅（マンション・アパート・一軒家）

賃貸住宅（マンション・アパート・一軒家）の立ち退き料の相場は40万～80万円ほどです。
この立ち退き料には、契約費用（敷金の差額や礼金など、次の賃貸住宅にかかる費用）が含まれます。また、引越し代に慰謝料や借家権・居住権相当額を上乗せするケースもあります。

立ち退き料の相場②分譲マンション

分譲マンションでは立ち退き料は発生しません。
分譲マンションを建て替える際は、建て替え反対者に対してマンション管理組合が売渡請求権を行使するため、その次点で自動的に持分売買が成立します。
建て替え反対者は立ち退き料の代わりに、マンションの時価相当額を持分に応じて受け取るわけです。

分譲マンションの建て替えが決まったら、入居者ができる対応は以下の3つです。

・建て替え後のマンションに再入居する
・建て替え前に立ち退く
・建て替え前に売却する

建て替えが決まった後では相場での売却は厳しくなりますが、マンション管理組合による持分売買よりも高く売れることの方が多いです。
分譲マンションが老朽化してきて手放したいなら、建て替えの話が出る前に早めに行動した方がよいでしょう。

立ち退き料の相場③店舗

店舗の立ち退き料の相場は300万～2億円ほどで、業種や業態、規模、立地によってかなりのばらつきがあります。

店舗の立ち退き料には営業補償（※）が加味されるため、賃貸住宅よりも高く見積もられます。その中でも診療所や歯医者などは医療設備の移動を伴うため、さらに高額になりがちです。

※営業補償の内訳
・営業休止中の収益の減少
・営業休止中の固定費
・営業休止中の人件費
・営業再開後の売上の減少（常連客の喪失等による） など

立ち退き料の相場④事務所

事務所の立ち退き料の相場は300万〜400万円ほどです。
事務所は移転によって常連客を失ったり、売上が減少したりということはないため、店舗の場合と比べて立ち退き料が安く見積もられます。

立ち退き料の相場⑤再開発による場合

再開発による立ち退き（用地買収）では、大家が国や地方自治体から不動産価格と同等かそれ以上の立ち退き料を提示されることが多いです。これは迷惑料としての側面が強いためで、物件の公示地価や都道府県ごとに定められた基準地価をベースに算出されます。

例えば、再開発によって130㎡の物件を手放す場合、周辺の公示価格が30万円／㎡であれば、立ち退き料の相場は4,000万円前後となります。

このように、再開発による立ち退きでは大家側に相応の利益が出るため、立ち退き全体を円満に進めるために、各入居者側にも通常より高めの立ち退き料が支払われることがあります。

立ち退き料の計算方法

立ち退き料の計算方法には、以下の4つがあります。

・賃料差額還元方式
・借家権割合方式
・収益価格控除方式
・比準方式

これらは不動産鑑定評価における借家権の求め方です。それぞれの方式について、実際の計算式ではどうなるのか見ていきましょう。

賃料差額還元方式

賃料差額還元方式は、現在の賃料と移転先の賃料との差額に着目した計算方法です。賃料差額還元方式は収益還元方式とも呼ばれています。

▶複利年金現価率
資金を定期的に積み立てて複利運用していった場合に、将来実際に支払われる総額（積立金＋複利運用の利益）を求めるための係数

借家権割合方式

借家権割合方式は、不動産の価格から借主の利用権を求める計算方法です。

▶借地権割合・借家権割合
相続税路線価で規定されている数値を用いることも多い

収益価格控除方式

収益価格控除方式は、その物件を自分で使用した場合の価格と、現在借家として利用している価格との差額に着目した計算方法です。

収益価格控除方式は、賃貸によって価値が落ちている場合などに用いられる計算方法ですが、「自用した場合の価値」があいまいなため、実際にはほとんど利用されていません。

比準方式

比準方式は、借家権の取引事例に着目した計算方法です。

実際には借家権が市場で取引される事例はほとんどありません。そのため、比準方式はあくまで概念的な計算方法と認識されています。

実際の立ち退き料はいくら？計算シミュレーション

前章は不動産鑑定評価における借家権の算出方法であり、一般的な立ち退き料の計算方法とは異なります。
実際には、移転の実費を積み上げる方式で立ち退き料を算出する場合が多いです。
以下の条件で、立ち退き料が具体的にいくらになるかシミュレーションしてみましょう。

▶関連記事
敷金礼金とは？地域で相場が違う！？敷金礼金を徹底解説！ゼロ物件のメリットデメリットも

立ち退きの流れ

立ち退きには以下の4段階があり、立ち退き料の受け渡しは基本的には最終段階で行われます。

①立ち退きの通知
②立ち退き理由の説明・代替物件の提案
③立ち退き料の交渉・引越し先の確保
④建物の明け渡し・立ち退き料の受け渡し

①立ち退きの通知

借地借家法第26条1項によって、原則として賃貸借契約更新日の6ヶ月前までに書面で更新拒絶や解約申し入れの通知が行われます。この期間を過ぎた場合は法定更新（※）となり、法的に立ち退き交渉をすることはできません。

※法定更新
・同一の条件で契約を更新したとみなされる
・更新後の契約期間は定めがないものとされる

（建物賃貸借契約の更新等）
第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

引用：借地借家法｜e-Gov法令検索

②立ち退き理由の説明・代替物件の提案

立ち退きの通知後に、貸主から立ち退き理由の説明があります。
口頭で説明される場合が多いため、正当事由や立ち退きの時期などの重要項目はメモに残すとよいでしょう。

この段階で、貸主が代替物件への転居を提案したり、仲介業者が似たような条件で新居を探してくれたりするケースもあります。もちろん、借主が自分で新居を探してもかまいません。

③立ち退き料の交渉・引越し先の確保

立ち退き料の交渉は、双方の合意がとれれば1ヶ月程で完了する場合が多いです。
ただ、双方の合意がとれなければ長期化する恐れもあるため、余裕をもってできるだけ早く交渉を始めましょう。

この段階で新居の目処をつけておくと、立ち退き料に影響する家賃や契約費用、引越し代などを加味できるのでおすすめです。

④建物の明け渡し・立ち退き料の受け渡し

立ち退きの合意が得られれば、その後は退去手続きとなります。
基本的には建物を明け渡すタイミングと同時に立ち退き料の受け渡しが行われますが、交渉次第では明け渡し前に一部を入金してもらうことも可能です。

立ち退き料のかしこい交渉方法【借主側・貸主側】

立ち退き料の法的根拠は先述した通りですが、具体的な金額については法律には定められておらず、ケースバイケースです。
ここでは、入居者・大家双方の立場から、適正な立ち退き料を求めるためのポイントを紹介します。

【借主側】立ち退き料を高くする5つのポイント

①正当事由を確認する
②転居に必要な実費を請求する
③物件の必要性を訴える
④立ち退きによる損害額を請求をする
⑤弁護士を立てる

①正当事由を確認する

立ち退き料は正当事由との相関性で金額が上下します。
強い正当事由なら立ち退き料は少なくなり、弱い正当事由なら正当性を補うために立ち退き料は多くなります。
弱い正当事由にも関わらず、立ち退き料が低く提示されているときは、その妥当性を問いましょう。

②転居に必要な実費を請求する

立ち退き料には明確な基準がなくケースバイケースなため、「単純に家賃の半年分を提示されても納得できない」「立ち退きによって実際はもっと費用も手間もかかる」という意見もあるでしょう。
立ち退き料に不満がある場合には、契約費用や引越し代などの転居に必要な実費を必ず請求してみてください。

③物件の必要性を訴える

今の物件でしか得られないメリットがあるなら、貸主にその必要性を訴えましょう。

例えば、

・難病を患っていて、今の賃貸マンションが通院する大学病院に近い
・地元住民に愛される老舗レストランで、固定客がたくさんいる

などの事情が貸主にも伝われば、物件の必要性を考慮して立ち退き料に上乗せしてくれるかもしれません。

④立ち退きによる損害額を請求をする

立ち退きによって損害が発生する場合、損害を裏付ける資料を添付して請求しましょう。
特に、店舗は差額家賃や休業補償などの損害が高額になりうるので、個別の請求が必要です。

⑤弁護士を立てる

立ち退き料の交渉が進まずに長期化する場合には、弁護士を立てるのも一つの手です。
費用はかかりますが、弁護士が法的知識をもとに交渉してくれれば、希望額が支払われる可能性が高まります。
裁判所に訴訟を起こすと解決までに1～2年かかる可能性があり、こじれる前に弁護士に依頼すれば、多くの場合はスピーディーに解決できるでしょう。

【貸主側】立ち退き料を安くする5つのポイント

①入居者数が少ないときに着手する
②代替物件を提供する・再入居を確約する
③契約解除事由がないか確認する
④借主の負担を軽くする
⑤借主と良好な関係を築き、誠意をもって対応する
⑥裁判を避けて早期に解決する

①入居者数が少ないときに着手する

立ち退き交渉は入居者がある程度少ない状態で始めましょう。以下のタイミングを狙えば、立ち退き料を抑えられます。

・新規入居募集を止めて、7割～8割が空室になったとき
・一階の店舗が退去したとき

特に、店舗は住宅よりも立ち退き料が高額になるのでチャンスを逃さないことが重要です。

②代替物件を提供する・再入居を確約する

他にも物件を所有しているなら、その物件を提供することで立ち退き料を抑えられます。借地借家法第28条の「財産上の給付」は金銭の給付だけでなく、代替物件の提供も含むためです。

また、建て替え後の再入居を確約することも、立ち退き料を安くする方法の一つです。
特に、店舗などの場合は再入居を確約すると交渉がスムーズに進みます。その際、新しい建物の設計に店舗の意見を取り入れるのも効果的でしょう。

③契約解除事由がないか確認する

入居者が契約違反をしている場合、立ち退き料を支払うことなく、契約解除による退去を請求できます。以下の状態であれば証拠を残しておきましょう。

・家賃の滞納
・無断転貸・賃借権の無断譲渡
・用法遵守義務違反（禁煙の物件で喫煙・ペット不可の物件でペットを飼う・住宅以外不可の物件を店舗として利用するなど）

④借主の負担を軽くする

以下の方法によって借主の負担を軽減すれば、退去に応じてくれる可能性が高まり、立ち退き料を安くすることにつながります。

・退去前に敷金を返金する
・原状回復を免除する
・退去までの賃料を免除する（無償の使用貸借に切り替える）

物件の建て替えで早く退去してもらいたい場合には、どれもあまりデメリットにならない方法ですので、ぜひ検討してみてください。

⑤借主と良好な関係を築き、誠意をもって対応する

立ち退きをスムーズに進める土台として、日頃から借主と良好な関係を築いておくことが大切です。
そして、立ち退きを求める理由や立ち退き料の金額などを説明・交渉する際には、誠実で丁寧な対応を心掛けましょう。
「貸主がお願いする立場」であり、「ある程度の補償は当然に行う」という態度が伝われば、借主も好意的に応じてくれるはずです。

⑥裁判を避けて、早期に解決する

なるべく裁判になるのを避けて早期に解決した方がよいのは、借主のみならず、貸主にも当てはまります。交渉の代理人となれるのは弁護士（金額によっては司法書士）のみです。報酬を支払って不動産会社に委託すると、非弁行為（弁護士法違反）になりますのでご注意を！

立ち退き料に関するQ&A

立ち退きを経験したことのある人は少ないため、立ち退き料の取り扱いについて疑問を抱く人は多いのではないでしょうか。
ここでは、そんな立ち退き料に関するQ&Aを紹介します。

Q.立ち退き料に消費税はかかる？

A.立ち退き料に消費税はかかりません。

消費税は「商品の販売やサービスの提供」「資産の譲渡」にかかる税金です。
立ち退き料は損害賠償金や保証金としての意味合いが強く、これらの条件は満たしません。

Q.立ち退き料は経費扱いになる？

A.立ち退き料は経費にすることができます。

状況によって計上の仕方が変わるので注意してください。
不動産を譲渡するために立ち退き料を支払った場合：不動産譲渡にかかる経費として計上
不動産収入を得ていた建物で借主に立ち退き料を支払った場合：不動産所得にかかる経費として計上

Q3.立ち退き料を受け取ったら確定申告が必要？

A.立ち退き料を受け取ったら確定申告が必要です。

不動産の種類によって、譲渡所得や事業所得、一時所得として計上します。

立ち退き料の相場はいくら？【経験者の体験談】

昨今は、立ち退き料の相場についてインターネットで簡単に検索できます。しかし、実際に立ち退きを経験した人の声はなかなか見つけることができません。
ここでは、ニフティ不動産が募集した貴重な立ち退きの経験談を、立ち退き料の金額別に6つ紹介します。

立ち退き料：40万円の体験談

立ち退き料：50万円の体験談

立ち退き料：60万円の体験談

立ち退き料：85万円の体験談

立ち退き料：90万の体験談

立ち退き料：100万円の体験談

立ち退き料の相場を知ってそなえよう！

立ち退き料はそれまでの慣例や大家側の都合で提示されるケースが多く、そのまま黙って受け入れてしまうと、入居者側は後々不満が残る結果になります。
また、立ち退き料の金額に明確な基準がないことで、大家側に特に悪意はなくても、相場よりもだいぶ安くなっている場合もあります。

ここまでの内容を参考にして、大家・入居者の双方が冷静に話し合えば、お互いにとって妥当な立ち退き料を導き出せるはずです。無益な争いは避けて、スムーズな立ち退き交渉を行いましょう。

新居の物件探しや引越し準備はニフティ不動産にお任せください！
130以上のこだわり条件から絞り込んで、お好みの物件を検索できます。便利な引越し見積もり比較を利用して、手軽に安く引越しましょう。

▶引越し見積もり - ニフティ不動産