不動産売却の基礎｜流れ・査定方法・税金などについてわかりやすく解説！

不動産売却は、基本的なことを押さえて不動産会社の力を借りれば、初めての人でも問題なく進めることが可能です。

この記事では、不動産売却で知っておきたい知識として、流れや媒介契約方法・査定方法などの基本的なことを分かりやすく解説します。

• 不動産売却とは
• 不動産売却の流れ
• 不動産を売却する方法
• 不動産売却時の査定方法
• 不動産の売却額の設定方法
• 不動産売却で必須の媒介契約
• 不動産売却に必要な書類
• 不動産売却でかかる費用と税金
• 不動産売却を成功させるためのポイント
• 不動産売却に関するよくある質問
• まとめ

不動産売却とは

不動産売却とは、所有する不動産を売却することをいいます。不動産売却というと、マイホームの売却を思い浮かべる方も多いですが、居住用の建物だけでなく、土地や事業用物件・投資用物件などさまざまな不動産が売却の対象となるのです。

不動産売却は、自分でも買い手を見つけて契約することはできます。しかし、販売活動や買い手との交渉・契約とさまざまな手順が必要となり、書類の準備や法的な手続きも加わります。

素人同士の契約では、契約後にトラブルに発展する可能性も高くなるものです。そのため、基本的には不動産売却のプロである不動産会社に依頼して売却を進めることになります。

不動産を売却する主な目的

不動産を売却するというと、「住宅ローンの滞納」や「借金」などマイナスなイメージを持つ人もいますが、売却の目的はマイナスなことばかりではありません。不動産を売却する目的としては、次のようなことも挙げられます。

• ・よい条件の住宅の住み替え
• ・転勤
• ・家族構成やライフスタイルの変化
• ・不動産投資
• ・相続した物件の売却
• ・資金調達のため　など

　

よりよい家への住み替えや、転勤・結婚・出産または同居などを機会にそれまでの家を手放して、新しい環境で生活をスタートする場合にも、売却という選択をする方も多いものです。

また、相続で親の家を引き継いだものの、使う予定がないため売却というケースも珍しくありません。売却する理由は人それぞれあるものです。

しかし、売却をする上では、売却の理由を明確にしておくことをおすすめします。販売活動時に購入希望者から売却の理由を尋ねられることはよくあることです。

売却の理由によっては、売却方法が異なる場合もあります。売却理由は明確にしたうえで不動産会社に売却の相談をすると、適切な売却を進めてくれるでしょう。

不動産売却の流れ

不動産売却は、すぐに売却しておしまいと簡単に進められるわけではありません。さまざまな手順があり、ある程度の期間もかかるため、どのような流れで進むのかを把握しておくことが大切です。

大まかな流れは、次のようなステップで進みます。

• 1.売却や査定に必要な書類を確認
• 2.査定依頼
• 3.売却価格の決定
• 4.媒介契約
• 5.販売活動
• 6.売買契約
• 7.決済・引き渡し
• 8.確定申告

　

大まかな必要な期間は、次の通りです。

項目						期間目安
売却や査定に必要な書類を確認						1ヵ月ほど
査定依頼
売却価格の決定
媒介契約
販売活動						1～3ヵ月ほど
売買契約
決算・引き渡し						売買契約から1ヵ月後程
確定申告						売買した年の翌年

　

不動産売却は、売却準備から引き渡しまでに半年ほど期間がかかります。なかなか買い手が付かない場合などでは、1年以上かかるケースも珍しくありません。

転勤といったように、売却したい時期が決まっている場合などでは、逆算して早い段階から準備を進めることが大切です。

不動産を売却する方法

不動産を売却する方法として、次の2種類があります。

• ・仲介
• ・買取

　

それぞれの特徴を理解して、適切な方法を選ぶことが大切です。以下で詳しく見ていきましょう。

仲介による売却

仲介とは、不動産会社に間に入ってもらい売却する方法です。仲介を依頼した不動産会社が、買主を見つけて不動産を売却します。

一般的な不動産売却では、仲介での売却がほとんどでしょう。売買契約が成立した際には、不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介での売却の場合、媒介契約によって契約できる不動産会社の数などが異なってくるので、後述する媒介契約の種類を参考に、適切な契約方法を選ぶことが大切です。

買取による売却

買取とは、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらう方法です。仲介は不動産会社が間に入るだけで買主が第三者であるのに対し、買取の場合は買主が不動産会社になります。

不動産会社が仲介するわけではないため、仲介手数料は発生しません。不動産会社との交渉に合意するだけで売却できるので、1週間ほどで売却できる場合もあるのです。

ただし、買取の場合は市場価格よりも低い価格での売却となります。不動産会社では、買い取った不動産をリフォームして再販することで利益を得るため、再販価格を見込んでの買取となるので安値での売却となってしまうのです。

また、すべての不動産が買い取り対象とはならず、買取できない不動産も多いので注意しましょう。買取は売却したい時期が決まっている場合など、早期での売却が必要な場合に適している方法です。

不動産売却時の査定方法

不動産を売却するとなったら、まずは査定を依頼して売却価格を把握することから始まります。査定方法としては、次の2種類があります。

• ・簡易（机上）査定
• ・訪問査定

　

簡易（机上）査定

簡易査定とは、築年数や面積などの限られたデータのみで査定価格を算出する方法です。インターネットなどを利用して短期間での査定が可能なため、どれくらいの価格で売れるのかとりあえず知りたいといった場合に適しています。

ただし、データのみで査定し、不動産の状態は考慮されないため、実際の売却額とは大きく異なる可能性がある点には注意が必要です。

一般的には、簡易査定でおおよその売却額や相場を把握し、その中から不動産会社を絞って次に紹介する訪問査定を依頼する流れが多いでしょう。

訪問査定

訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が売却予定の不動産を訪れて確認し、査定額を算出する方法です。個々の不動産の状態を調査して査定するため、精度の高い査定額の算出ができます。

訪問査定を受けるには、担当者との日程調整が必要になるなど、数日～数週間必要になる点には注意しましょう。

簡易査定・訪問査定ともに、査定額はあくまで査定の結果であり、実際に売却できる価格ではありません。実際の売却の際には、買主の交渉などで価格が大きく異なってくる可能性もあるので注意しましょう。

不動産の売却額の設定方法

査定後に、不動産を売り出す価格を決めていきます。基本的には、査定額を元に不動産会社と相談しながら決めるのがよいでしょう。

しかし、売却額は売主が自由に決めてよいものです。愛着のある不動産や高く売りたい場合は、高く設定することもできます。

とはいえ、相場からかけ離れて高額な場合、買い手が見つからず、結局値下げせざるを得ない場合もあるでしょう。適正な価格で売却額を設定することが大切であり、その適正額の基準となるのが査定額なのです。

ただし、1社のみの査定では、価格が適正なのか判断を付けられません。できるだけ多くの不動産会社に査定依頼することで、おおよその相場が見えてきて適正価格を付けやすくなるでしょう。

不動産売却で必須の媒介契約

不動産売却で仲介を選ぶ場合、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には次の3種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なるので、特徴を把握して適切な媒介方法を選ぶことが大切です。

• ・一般媒介契約
• ・専任媒介契約
• ・専属専任媒介契約

　

それぞれの違いを一覧で確認してから、詳しく見ていきましょう。

【一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い】

						一般媒介契約						専任媒介契約						専属専任媒介契約
契約期間						規定なし（一般的には3ヵ月以内）						最長3ヵ月						最長3ヵ月
自分で買主を探して直接取引						可能						可能						不可
不動産会社との契約						複数可能						1社のみ						1社のみ
レインズへの登録義務						なし						あり（契約日から7日以内）						あり（契約日から5日以内）
販売活動の報告義務						なし						あり（14日に1回以上）						あり（7日に1回以上）

　

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる方法です。また、自分で買主を探して売却を進めることもでき、その場合は仲介手数料が発生しません。

ただし、レインズへの登録義務や販売活動の報告義務がないため、販売状況の把握がしにくいというデメリットがあります。複数の不動産会社と契約できることから、不動産会社では仲介手数料が見込みにくく、営業の優先度が下がってしまう恐れもある点にも注意が必要です。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産会社1社のみと契約する方法です。複数の不動産会社を検討している場合でも、媒介契約期間中は同時に契約を結ぶことはできませんが、自分で買主を見つけて売却を進めることはできます。

レインズへの登録義務と販売活動の報告が不動産会社に義務付けられているので、自分で問合せしなくても販売状況の把握ができるというメリットもあります。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみとしか契約できません。そのため、不動産会社は買主を見つければ確実に仲介手数料を手に入れられるので、販売に積極的になってくれる可能性も高いでしょう。

デメリットとしては、1社しか契約できないために、販売がその会社の力量に左右される点が挙げられます。不動産会社を選ぶ際には、得意な売却分野などを把握してうえで慎重に選ぶことが必要です。

ただし、専任媒介契約は契約期間が3ヵ月までと定められており、契約終了時に更新か別の不動産会社に切り替えることができます。

また、1社のみとしか契約できないため、不動産会社が仲介手数料の両手取りを狙って囲い込みをする可能性がある点にも注意しましょう。

専任媒介契約については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

関連記事：専任媒介契約とは｜特徴やメリットを知って利用価値を確認！

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに制限が厳しい契約です。1社のみとしか契約できず、売主が自分で買主を見つけてきた場合でも、不動産会社を仲介して契約しなければなりません。

ただし、レインズへの登録義務と販売活動の報告義務はより短期間となるため、こまめに状況の把握が可能です。売主が買主を見つけて直接契約できないので、不動産会社は確実に仲介手数料を得られます。

そのため、もっとも営業の優先順位が高い契約方法ともいえ、自分で買主を見つける見込みがないなら専属専任媒介契約が適しているでしょう。

不動産売却に必要な書類

不動産売買には多くの書類を準備しなければならず、それぞれの書類が必要な時期も異なります。適切な時期に書類が用意できていないとスムーズに売却を進められないこともあるので、早めに準備することが大切です。

基本的には、必要な書類はその都度不動産会社が指示してくれるので、自分で調べて用意しておく必要はありません。しかし、取得には時間がかかる書類もあるので、できる範囲で準備を進めておくことをおすすめします。

不動産売却に必要な主な書類は、次の通りです。

必要なタイミング						必要書類
媒介契約時						・登記簿謄本又は登記事項証明書 ・登記済証か登記識別情報通知 ・売却する不動産の売買契約書 ・物件購入時の重要事項説明書 ・土地測量図・境界確認書・公図 ・固定資産税納税通知書・評価証明書 ・図面や仕様書 ・建築確認済み証 ・建築設計図書や工事記録 ・マンションの場合は管理規約やパンフ
引き渡し時						・本人確認書類 ・実印と印鑑証明書 ・住民票 ・ローン残高証明証 ・物件のパンフや設備説明書

　

必要書類は、売却する不動産によっても異なります。不動産会社に確認しながら準備するようにしましょう。

不動産売却でかかる費用と税金

不動産売却には、さまざまな費用や税金がかかります。売却額によっては高額になることもあるので、どのような費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。

ここでは、費用と税金にわけて解説していきます。

不動産を売る際にかかる費用

不動産の売却では、次のような費用が発生します。

名称						概要						金額
仲介手数料						不動産会社に支払う 仲介業務の報酬						売却価格×3%＋6万＋消費税
ローンの完済手数料						ローン完済にかかる手数料						1～3万円
司法書士費用						抵当権抹消に司法書士を依頼する場合にかかる費用						5～10万円

　

不動産売却で最も大きな費用となるのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。仲介手数料は、上限が決められており、以下の計算方法で求められます。

　

例えば、3,000万円で売却した場合、3,000万円×3%＋6万円＝96万円＋消費税が、仲介手数料の上限となります。

上記の計算はあくまで上限であり、不動産会社によって上限内であれば自由に設定できます。しかし、多くの不動産会社では上限ギリギリに設定してあるものです。

仲介手数料は、不動産会社に値引き交渉することができます。ただし、過度な値引きを要求すると不動産会社との関係性が悪化し、売却にも影響する恐れがあるので節度を守って値引き交渉するようにしましょう。

不動産会社によっては、最初から仲介手数料なしや半額といったように低く設定している会社もあるので、もともと低い会社を選べば費用を抑えやすくなるでしょう。

また、ローン返済中の不動産の場合は、ローンの一括返済に手数料がかかります。後述する抵当権抹消のための登記は、司法書士に依頼するのが一般的であり、その費用も必要になるので注意しましょう。

不動産を売る際にかかる税金

売却でかかる税金には次のようなものがあります。

名称						概要						金額
印紙税						売買契約書にかかる税金						2～10万円
登録免許税（抵当権抹消登記）						抵当権の抹消登記の費用						不動産数×1,000円
譲渡所得税						売却で利益が出た場合に利益にかかる税金						譲渡所得×税率

　

印紙税は、売買契約書などの課税対象文章を作成した際にかかる税金です。契約書に記載された金額（売却金額）によって税額は異なり、主な不動産取引で使用される価格帯での税額は次のようになります。

価格帯						税額
1,000万円超5,000万円以下						2万円
5,000万円超1億円以下						6万円
1億円超5億円以下						10万円

　

印紙税は、契約書に収入印紙を貼付・消印することで納税できます。

また、抵当権が設定された不動産を売却する場合は抵当権の抹消が必要となり、そのための登記に登録免許税がかかります。抵当権抹消登記の費用は、不動産の個数×1,000円となり、土地と建物に場合は2,000円かかります。

売却で利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税が課せられる点にも注意が必要です。不動産の所有期間に応じて短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ、短期では39.63%と高額な税率となります。

譲渡所得税は、売却した翌年に確定申告して納める必要があるので、課税される場合は忘れずに申告するようにしましょう。

譲渡所得税他の税金については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

関連記事：不動産売却にかかる税金は？税額の計算方法や節税に利用できる特例を紹介

不動産売却を成功させるためのポイント

初めての不動産売却でも、不動産会社のサポートを受けることで満足いく売却が可能です。しかし、成功させるには押さえておきたいポイントもあるので、以下で挙げる３つのポイントを意識して、売却に臨むとよいでしょう。

• ・査定は複数社に依頼
• ・不動産会社は口コミなどを確認してから決める
• ・不動産会社の売却実績を確認してから決める

　

査定は複数社に依頼

不動産の売却額を知る際の査定は、できるだけ複数の会社に依頼することをおすすめします。最初から1社に絞って進めると、査定額の適正性も判断できません。複数の会社の査定結果を比較することで、おおよその相場が分かり、会社の対応なども比較できるでしょう。

複数の不動産会社に1社ずつ査定依頼していると、手間も時間もかかるものです。そのような場合は、一括査定サイトを活用することをおすすめします。

「SUUMOの無料一括査定」は簡単な入力だけで複数の不動産会社の査定結果を入手できるので、効率よく比較でき、少しでも高値で売却できる不動産会社を見つけることができるでしょう。

不動産会社は口コミなどを確認してから決める

査定額が高くても、対応が悪い不動産会社もいるものです。また、相場よりも高値を付ける場合、契約実績欲しさに高値を付けている場合もあるので注意しましょう。その場合、売却できずに結局は値下げせざるを得ないケースも珍しくありません。

不動産会社を選ぶ際には、口コミや評判なども確認したうえで信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社の売却実績を確認してから依頼する

不動産会社によって、得手不得手は異なります。マンションやアパートが得意な会社や戸建てが得意な会社など、さまざまな得意分野があるものです。

戸建ての売却をしたいのに、マンションが得意な会社に依頼すると買い手が見つからない場合や安値で売却することになってしまう場合もあります。

自分の売却したい不動産に強みを持つ不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できるでしょう。不動産会社の強みを知るには、販売実績を確認する方法があります。

過去の実績や取扱物件を調べると、おおよその得意分野は把握できるものです。

不動産売却に関するよくある質問

最後に、不動産売却に関するよくある質問を見ていきましょう。

不動産売却をしたら税金はいつ払うことになる？

支払う税金によって支払うタイミングは異なります。

税						支払うタイミング
印紙税						契約時に契約書に収入印紙を貼付して納税
登録免許税						抵当権抹消登記手続きの際に納税
譲渡所得税						売却した年の翌年の確定申告で納税

　

特に、譲渡所得税は売却した年ではなく、翌年の確定申告と期間が空くので注意が必要です。それぞれのタイミングで適切に納税できるように、準備を進めておくとよいでしょう。

売却証明書ってなに？

不動産売却では、売主から購入希望者への売却を証明する書類として「売渡証明書（売渡承諾書）」があります。

これは、先に購入希望者が購入の意思を示す「買付証明書」への返事の役割を果たす書類です。買付証明書では、購入希望者が購入する意志や希望額などの条件を記載して仲介業者に提出します。

買付証明書の内容に対する回答や売却の意志・優先順位などを記載した書類が、売渡証明書となるのです。

土地の売買で権利書はいつ必要？

権利証（登記済証・登記識別情報通知）は、売買契約時と決済時のタイミングで本当に所有者かどうかを確認するために必要になります。

権利書で所有権を証明することで、不動産の売却が可能になるのです。相続などで所有権移転をしたなどの理由で、実際の所有者と登記上の所有者が異なると売却できないため、まずは所有権が誰にあるかを確認するとよいでしょう。

土地の権利書を無くしてしまった場合はどうするべき？

権利証（登記済証・登記識別情報通知）をなくした場合、再発行ができません。ただし、「事前通知」や「資格者代理人による本人確認」など、ほかの方法で所有者であることを証明することが可能です。

とはいえ、ほかの方法での証明は費用や時間がかかってしまうため、権利証は大切に保管し紛失しないようにしましょう。

まとめ

不動産売却で押さえておきたい基本知識として、流れや売買契約の種類・かかる費用などをお伝えしました。不動産売却は、仲介で売却するのが一般的であり、期間も半年ほどかかります。また、媒介契約の種類によってメリット・デメリットが異なるので、適切な契約方法を選ぶことも大切です。

不動産売却では、不動産会社の力量が売却に大きな影響を与えるものです。信頼できる不動産会社を選ぶことで高値での売却も期待できるでしょう。

不動産会社を選ぶなら、一括査定サイトで複数の不動産会社を比較・検討することが大切です。ニフティ不動産の「SUUMOの無料一括査定」では、一度に多くの不動産会社を比較することができるので、少しでも高値で売却できる不動産会社を見つけることができるでしょう。